PART.01

武昌三大主城区商业发展分析

中小体量商业项目是区域发展主流

已开业商业项目中，3-5万㎡体量的项目数量占比约48%，5-10万㎡和10-15万㎡的项目数量占比分别为27%和17%。15万㎡及以上的大型及超大型商业项目占比仅约8%，且以销品茂、奥山世纪广场、武商城市奥莱等本土开发商项目为主。

2021年以存量改造和小体量项目为主

2021年是武汉优质商业迸发之年，但武昌主城的商业步调似乎略迟一步，仍处于调整和蓄势阶段。当年武昌主城全新开业商业项目3个，体量约9万㎡；存量改造项目4个，体量约47万㎡，其中2个是小体量项目，为存量物业业态转型及运营方变更，2个是大型/超大型购物中心，为原项目改造升级。

星荟城位于传统的中南路商圈，前身是世纪中商百货，于2004年开业，2007年被银泰收购，改为银泰百货武汉世纪店后于2008年开业，2020年10月银泰撤店，由本土运营商接手改为星荟城，但招商运营情况一直不够理想。

武商城市奥莱位于青山发展成熟的建二区域，原为2014年开业的武商众圆广场，2021年借武商集团品牌升级及地铁5号线通车契机，转型为城市奥莱，完成品牌转型百余家，引进潮流品牌及功能项目，实现内街景观升级、停车场智能化改造等配套项目，巩固自身在区域的商业地位。

PART.02

武昌三大主城区商业发展展望

未来两年武昌主城新增商业供给约169万㎡

据不完全统计，武昌主城潜在供给的商业项目约26个，商业体量超过290万㎡，其中计划于2022-2023年开业的商业项目约10个，商业体量约169万㎡。

武汉SKP、武汉梦时代重塑武汉商业格局

未来两年，武汉SKP、武汉梦时代广场两大高端、大体量商业项目的开业，将带来约68万㎡的商业增量（含原楚河汉街第二街区），推动中南路-中北路商圈真正成为与航空路商圈并立的超大城市核心商圈，重构武汉、乃至华中的高端消费商业格局，成为武汉市建设国际消费中心城市的重要支点。

武昌滨江、白沙洲、杨春湖商业快速崛起

随着重点功能区片的加快建设，未来五年武昌滨江、白沙洲、杨春湖三大板块的商业供给将快速增加，预计潜在供给的商业项目约12个，商业体量超过150万㎡，约占武昌主城潜在商业供给的五成。

新老商圈竞争加剧，优胜劣汰将加快上演

老牌商圈的提质扩容、新功能区的商业兑现，令武昌主城已然稳固多年的商圈格局面临重组，可以预见，未来中南路-中北路、徐东、街道口等成熟商圈还将迎来存量物业的不断改造调整，武昌滨江、杨春湖、白沙洲等片区将扩充武汉新兴商圈队列。

PART.03

武昌区商业发展分析及展望

商业起步早，资源聚集度较高，但商业空间载体不足，商业形象和发展特色不够鲜明

三大主城区中，武昌区的项目数量和体量均位居首位，商业体量约156万㎡，在总量中占比超过46%，商业资源的聚集程度较高。位于武昌区的司门口，是老武昌最早的商圈，在上世纪90年代达到繁荣顶峰，2000年左右逐步衰落。期间，以百货业态为主导的中南商圈崛起，但商业体量一直有限。

高端商业即将登场，未来中南-中北与武昌滨江双核发展，武昌古城重回舞台

未来两年，武汉梦时代广场、武汉长江中心商业综合体、武汉SKP（含原楚河汉街第二街区）三大20万㎡以上的超大型购物中心和龙湖旗下升级版的TOD购物中心武汉滨江天街相继开业，武昌区将出现近95万㎡高端商业增量，推高江南商贸产业发展能级。

此外，融创中心武汉壹号院、阿里巴巴环华中总部等项目商业部分也蓄势待发，将持续拉动中南路-中北路商圈和武昌滨江商务区核心区的商圈体量、辐射能力、商业品质的提升。

PART.04

洪山区商业发展分析及展望

商业用地比例偏低，空间布局不均，单体体量偏小，品质有待提升

洪山区商业发展自2000年之后迈开步幅，街道口商圈、徐东商圈相继出现，2009年基本成型（期间以＜3万㎡商业体量的项目为主），于2014年左右步入成熟，区域商业体量达到约54万㎡，其后商圈趋于饱和，竞争加剧，新开项目的布局开始向商业空白区转移，目前已开项目约20个，体量约107万㎡。

洪山区地域范围极广，是武汉七大主城区中土地面积最大、人口密度最低（按行政区计算，含部分东湖新技术开发区）的地区，但受高等院校众多、山水生态资源丰富等因素影响，且洪山区城市建设项目以居住开发为主导，商业用地比例偏低，空间布局不均衡。

虽已开业商业项目的数量只略低于武昌区，洪山区项目单体平均体量仅约5.35万㎡，在武昌三大主城区中最低。优质商业物业以武汉群光广场、银泰创意城、武汉金地广场为主，数量比例偏低，整体商业品质有待提升。

商业中心受中南-中北、光谷多向挤压，面临重重挑战，功能区建设将成为新的重点

洪山区街道口、徐东两个核心商圈现在、未来都将遭受周边区域成熟商圈大幅提质扩容的巨大竞争压力，且商圈发展受到行政边界与武昌区交界的客观限制，后续发展面临极大挑战。

随着武汉重点功能区片建设计划实施、洪山区内部功能空间优化，杨春湖、南湖作为新的空间格局中的“北翼”和“南翼”、白沙洲作为长江主轴的“南大门”，也将成为下阶段商业布局的重点，其中杨春湖、白沙洲的商业崛起已经显现，南湖区域的产业梳理、城市更新、永旺梦乐城的落地仍待观望。

PART.05

青山区商业发展分析及展望

商业发展起步晚，速度快，形成以大型区域型购物中心为主导的轴向布局

青山区商业长期以超市、底商、街铺和传统百货为主，自2013年奥山世纪广场的开业才真正启动集约化发展的篇章，并用仅仅5年时间新增约74万㎡商业体量，商业总量达到约78万㎡，占武昌三大主城商业总量的23%。

同时商业项目单体平均体量超过15万㎡，以满足区域家庭生活一站式消费为主，形成独具特色的沿和平大道点状布局的格局。

“自成一城”的格局正在被打破，未来青山滨江塑造亮点，便民生活圈建设提质加快

随着青山滨江商务区的建设推进和地铁5号线的开通，青山区“自成一城”的局面正在被打破，沿和平大道布局的各个商业项目之间的竞争关系快速加剧，2021年商业调整戏码已经上演，2个存量改造的大型/超大型购物中心皆位于青山。