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去库存中的房企生存术

2015-11-25 点击:

时代万恒昨晚的公告显示,该公司通过股权转让,正逐步剥离房地产业务。撤出房地产业,时代万恒只是其中之一,匹凸匹、莱茵体育、浙江广厦等都是逃离房地产的典型代表。

截至目前,在上海联合产权交易所(下称“上交所”)和北京产权交易所(下称“北交所”)的待售房企股权达到34宗,总权益金额超过100亿元。

这是目前楼市的一个基本趋势。在经历了“黄金十年”的高速发展后,全国楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,已经一去不返。在部分一二线城市回暖的同时,绝大多数三四线城市已呈现绝对过剩的状态。

未来只有资金实力雄厚的房企,或者背靠金融集团的房企才有活下去的机会,中小房企要么被并购,要么,只能逃!

卖股求存

匹凸匹原名多伦股份,主营业务曾一度是房地产。今年5月,多伦股份公告称公司拟更名匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司,同时公司经营范围也从房地产相关业务变更为互联网金融相关业务。这个由“P2P”音译过来的改名事件在当时也是轰动一时。

房地产行业不景气成为匹凸匹“逃离”的主要原因。2015年上半年,匹凸匹的业绩大幅下滑,实现营业收入-3585元,去年同期为999.9万元;归属于上市公司股东的净利润为-2340万元,同比下降105.3%。

与匹凸匹直接调整业务不同,不少资金面出现问题的中小房企只能选择抛售股权来解渴。目前,北交所受让项目为19宗,待售总额46.47亿元;上交所受让项目为15宗,待售总额高达60.34亿元。

例如,11月12日,广东惠州8家房地产公司同时在北交所挂牌,希望出售全部股权,标的总额约为12.59亿元,8家房企转让方均为中信惠州控股有限公司。

房企抛售股权,一方面是无奈之举,很多房企错过了黄金十年发展机遇期,导致目前市场扩张乏力,卖股权是为了盘活存量资产;另一方面,通过到股权交易所上市加速资产变现,是目前最稳妥的融资方式。

中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市,去化缓慢,面临着巨大的资金压力。而在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的背景下,银行等金融机构依然会强化资金进入房地产行业的“风险控制”,这就使得一些房企面临比较大的资金面问题。

相比制造业,银行当然还是喜欢把钱贷给房地产业。因为房地产行业的利润率虽有所降低,但整体利润仍比制造业高出不少,而且贷给房地产业,还可以做按揭等上下游的东西,所获得的收益远非一般制造业所能企及的。

不过,银行也很注重风险把控。“一般来说我们现在选择放贷的项目大多位于一线城市、中心市区,选择大开发商,中小房企的项目尤其是在三四线的项目基本不会做。”该人士说

另一方面,从去年下半年开始,土地价格的涨幅远远超过了房价的涨幅。这意味着如果接下来房价不大涨的话,这些高价拿地的企业将会亏损。他认为这种非常高的地价实际上把行业推到进退维谷的状态,如果不买地,未来就会没有地可以开发;如果买地,可能就会面临很高的经营风险。

随着行业利润率不断降低,加上三四线城市的高库存压力,未来将有更多中小房企离开房地产行业。

加快转型

不少中小房企正加快转型。莱茵置业的半年报显示,今年上半年公司亏损2592.71万元,同比盈转亏,上年同期公司盈利2499.26万元,下滑幅度达203.74%。不过,莱茵置业已正式更名为莱茵体育,未来将全面转型,发展体育和清洁能源产业。

类似的还有浙江广厦,该公司8月发布的公告表示,长期看,未来房地产行业集中度将进一步提升,中小型房企生存压力加剧。短期内,受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响,去化压力仍旧较大,行业利润率可能进一步下滑。

浙江广厦认为,随着竞争的加剧,未来房地产行业集中度将进一步提升,中小型房企生存压力加剧。因此,从盈利能力和未来发展角度考虑,决定在三年内逐步退出房地产行业,进入有发展潜力和增长空间的新领域。

海德股份也在谋划由房地产向贸易的方向发展。财报显示,该公司今年上半年盈利1427.3万元,较去年同期增长125.04%。不过该公司扣除非经常性损益后出现亏损,亏损额度为433.8万元,较去年同期大幅下滑166.38%。海德股份于7月23日发布公告称,将平湖耀江24%股权作价 8750.46万元向耀江房产出售,交易完成后,该公司基本退出房地产市场,主营业务将只保留贸易业务。

匹凸匹虽然已经转型成互联网金融公司,但今年上半年,新业务并没有为公司贡献利润。该公司在公告中表示,2015年因公司整体转型互联网金融事业,目前属于初期阶段,故金融信息服务所占的比例还相对较低,将逐步完成地产主营业务剥离,扩大金融信息服务所占营业收入的比例。

进入第三季度,匹凸匹的亏损继续扩大,前三季度共实现营业收入-6744元,去年同期实现营业收入999.13万元;实现归属于上市公司股东的净利润-3641.23万元,亏损同比扩大,去年同期净利润亏损461.11万元。

并购升温

在业内人士看来,除了退出,房地产业并购将持续升温。张大伟说,在这个过程中,整个房地产行业的集中度将进一步提高,包括万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。

例如,恒大地产发布的数据显示,恒大前十月已实现销售1545.3亿元,同比增44%,较2014年全年增17.5%,完成年初制定的1500亿目标103%,该公司还将2015年销售目标上调至1800亿元。

万科发布的数据显示,今年前十月累计实现销售面积1627.3万平方米,同比增长11.89%;销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%。

根据中国指数研究院的统计数据,从销售业绩分布来看,销售额超过百亿的房企分化明显,绿地、万科等7家千亿级企业销售规模继续扩大,而12家企业的销售规模在300亿元至1000亿元的企业,与千亿级企业之间拉开了较大的销售差距,100亿~300亿元的企业则多达61家,竞争异常激烈。

该院认为,房地产行业整合和企业转型趋势正在加强,未来房地产并购市场将持续升温,行业集中度将不断提高,楼市的调整导致更多中小房企退出房地产行业或被收购,房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。

中国指数研究院日前发布的一份统计发现,2015年前三季度房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。与去年同期相比,数量和金额均明显增多。

鏖战一二线

告别黄金十年后,目前房地产开发投资增速也在不断走低。

国家统计局的数据显示,2015年1~10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1~9月份回落0.6个百分点。自去年1月份以来,房地产开发投资增速已经连续22个月下滑,目前已经连续8个月徘徊在个位数。这其中,正是因为三四线城市面临着高库存压力,牵制了房企拿地和投资数据。

未来对开发商来说,可选择进入的城市和空间已经越来越少。当大型开发商都把资金集中到少数一二线大城市争夺的时候,地价必然水涨船高,而这也进一步挤压了中小型房企的发展空间。

“现在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。”张大伟说。根据中原地产研究部的统计,在今年北京已经成交的44宗住宅用地中,只有10宗土地为民企独立获得,分别是恒大、泰禾、阳光城等。而另外的34宗地块,大部分参与者都是国企和央企。

在张大伟看来,目前像北京这样的一线城市,土地市场逐渐成为“豪门的游戏”,不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大,实力不足的房企甚至逐渐失去了生存空间。小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

深圳目前基本已没有土地可拿,而“三旧改造”(旧城镇、旧厂房、旧村庄改造)也只有大房企才搞得动。深圳一家规模不大的房地产企业司已基本没有再拿地,未来也将逐渐淡化在房地产行业的投资,转向互联网等领域。

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