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房企巨资砸向一线城市抢“地王”

2015-11-06 点击:

房企大面积退出三、四线城市,争相布局一、二线城市正成为行业趋势。然而,在一线城市以超高价格拿地,是否真的万无一失?从三、四线城市中抽身,又是否真能一走了之?随着地产行业净利润增速下滑,房企需要直面的问题将越来越多。

10月以来,北京土地市场急速升温,继葛洲坝以75000元/平方米的楼面价拿下丰台樊家村地块,刷新北京单价地王纪录后,招商、华侨城联合体以83.4亿元摘得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块B组团,楼面价高达56000元/平方米。随着一、二线经济发达城市土地市场不断升温,“面粉比面包贵”又成了常态,在这一过程中,手握重金的央企、国企成为重要推手。

相比那些人口迁出城市,一线城市的人口规模正持续上升,那么在一线城市以超高价格拿地,是否真的万无一失?

房企巨资砸向一线城市

自2013年起,主流房企陆续回归一、二线经济发达城市,一线城市拿地热潮在今年更是达到了高峰。

今年1~9月,北京、上海、广州、深圳、南京等多城市均出现了总价、单价地王,北京、上海两个一线城市尤甚,其中北京5宗总价地王,1宗单价地王;上海3宗总价地王,2宗单价地王。

大型房企频繁加大一线城市的布局力度,是这些城市地王频出的主要原因。截至11月4日,20大标杆房企今年合计拿地金额已经达到3317亿元,这一金额已经超过了2014年全年。

流动性极为宽松,是导致一线城市地王频出的主要原因。然而,也正是由于多数企业均意识到一线城市的安全性,导致土地价格水涨船高,出现“面粉比面包贵”的情形。

以往房企在拿地前都会做一个盈利前景的测算,按照周边情况测算项目的最终售价范围,以此计算利润率。但目前在北京这样的城市,地价往往比周边在售项目还要贵,根本无法做盈利测算,拿地的企业只能“赌前景”。

谁在抢“地王”

在这波地王潮背后,大型房企之间的投资判断存在差异。一方面,央企国企类房企在土地市场不惜重金抢地王。以北京为例,截至11月4日已经出让的32宗居住用地中,央企国企参与拿地的占比达到63%。但另一方面,以万科、碧桂园为代表的部分民营房企却对这波土地热潮始终保持警惕。万科董事会秘书谭华杰表示,虽然一线城市楼市回暖快,但房价与土地价格相差并不合理,因此万科在拿地时会更加谨慎。

像北京这种城市房价长期上涨的趋势还是非常明显,即便接下来房价上涨不如预期,企业也可以采取“时间换空间”的方法,捂着等到房价上涨了再卖。由于央企国企的融资成本很低,只要地价的上涨幅度高于融资成本,就相当于赚钱了,这也是它们敢于高价拿地的重要原因。

“但与之相对,民企融资成本较高,尤其是对于强调周转率的企业而言,如果房价上涨幅度不够,销售去化出现问题就会引发现金流危机,这也是部分民企对于地王特别谨慎的重要原因。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

虽然从长期来看,像北京、上海这样的超大城市房价还存在无法预计的上涨空间,但房企一旦在阶段性高点拿了地,无利可图甚至亏钱并非没有可能。

最近数年上海的房价与地价差额进行调查,结果发现,2013年两者的差额达到12000元/平方米,为房企贡献了可观的利润。但到了今年第一季度该数据急速下滑至6500元/平方米,考虑到建安成本、营销费用等支出也需要计算在里面,在一线城市拿地“包赚钱”的时代已经结束。

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