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长沙写字楼明年供应面积将达到226.8万

2015-10-14 点击:

长沙200米级摩天大楼就已超过15座,这还不包括在建的三四百米级的项目。“金九银十”期间,长沙写字楼产品呈现蜂拥入市的热闹局面,据市场人士不完全统计,九至十月长沙仅甲级写字楼就有约20万平米的供应量,上半年供应量更一度创下10年新高,面临较大去化压力。

截至2016年长沙写字楼市场未来供应面积将达到226.8万平米,其中甲级写字楼面积达到126万平米。“长沙写字楼需求指数在盈石集团研究中心定期检测的20大城市中排名第十七,供给指数排名第一,显示出长沙写字楼市场未来一段时期内都将承受较大的供应压力。”盈石集团研究中心的报告称。

现状供大于求缘于盲目发展?

到2016年长沙新增甲级写字楼超过65%分布在外围商圈,届时存量将是现在的13.6倍。

写字楼供求失衡是个现实,去化偏低是现状,在实体经济整体表现欠佳的大形势下,更是开发公司不得不面对的问题。

“目前长沙写字楼供应量明显大于需求量。此需求量应为购买量,而非租赁需求。”长城投资副总经理江伟华认为,严格意义上说,长沙写字楼存在尴尬:市场供应的写字楼处于饱和阶段,市场需要租赁写字楼群体也巨大,自用型购买占的比例较小,所以几乎所有的写字楼都在寻找投资客户以解决滞销困局。供应大增的症结在哪里?“盲目发展,写字楼是有条件性的,与地段、落地条件、产业环境等息息相关,长沙只要是综合用地就去盖写字楼,以致遍地开花,严重供大于求。”曾操盘多个不同类型项目的资深地产人骆宪炳直言。

对策适当缩减开发量,提高物管和运营能力

在江伟华看来,长沙写字楼的压力主要集中在高端写字楼,5A甲级或甲级标准,并且都是分布在新兴板块,本身不具备办公条件和办公氛围的区域,因为未扎堆,造成自营型客户不去购买,投资性客户更不敢下手,出现滞销或者租赁不出去的大量空置情况也就不奇怪了。

长沙上半年甲级写字楼净吸纳量(吸纳量:报告期内销售和出租房屋的数量之和,单位为建筑面积或套数)为14.4万平米,同比大增113.7%,创历史同期峰值。但供应量也已达10年来之最。一季度,万达广场23万平米的庞大体量令核心区甲级写字楼空置率一度升至46.4%。长沙纯写字楼项目楷林国际总经理王如民分析称,写字楼硬件固然重要,但写字楼的物业管理能力才决定了租金和价格,招商和物管及后续运营是正循环的关系。

写字楼市场的出路一是向市州发力,吸引市州的创业者、企业家来长。二是实事求是面对供求现状,适当缩减开发量、延长开发周期,主动降低放量。

市场呼唤个性化差异化产品

“1、标志性建筑。能够成为一个区域的地标,位置好,昭示性强,交通便利。2、配置好。如电梯快,多,大;车位充裕,大堂气派。3、服务好:保安保洁到位,商务配套成熟。4、专业性:纯粹的办公场地,优美的城市景观。”江伟华说,他心中理想的写字楼应该要满足以上条件。“长沙写字楼缺乏个性化”,骆宪炳认为,现在长沙某些号称高端写字楼的项目,重硬件轻软件。

业内人士认为,大浪淘沙之后,那些宁愿空置也不愿低价运营扶持成长的写字楼,它们将成为写字楼之殇。

 

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