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购物中心集体遭遇开业延期

2015-08-05 点击:

近年来,由于诸多资本涌入商业地产市场,导致每年全国购物中心过度开发,继而让购物中心集体遭遇工程延期、招商困难,部分地区的零售项目空置率甚至高达40%,使很多项目无法如期开业,但不少开发商们似乎并没有意识到这些,这让购物中心营运者陷入尴尬。

为拉升周边房产?

“几乎每年都有数百家新的购物中心增量投入市场,但是市场根本不需要这么多量,这会导致购物中心的总量供大于求。”长年负责购物中心开业、招商的协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉坦言。

2013年,全球在建购物中心面积达3900万平方米,在建面积最多的前10个城市中有8个位于中国。2015年下半年,上海将持续迎来新项目入市,预计新增供应将达到71.4万平方米,其中约有87%位于非核心商圈。

在2014年至2016年间,上海和成都在建购物中心面积分别达330万平方米和320万平方米,分别位列全球城市第一和第二。在部分二三线城市中,大量的新增供应已经开始对零售市场表现带来压力。2016年上海购物中心供应还将增大,2017年的供应还将比今年更大。

缘何有这么多新项目入市?

首先当然是住宅市场的调控与走低,开发商都看到多年后很多城市的住宅会过剩,因此一定要加紧转型商业地产。其次,一些零售商由于生意难做,也开始转向商业地产,比如步步高、银泰等。当然最根本的原因是对很多开发商而言,开发购物中心是一个‘羊毛出在猪身上’的过程,你只要建一个购物中心,就会使得周边的写字楼、住宅增值,只要将写字楼和住宅租售出去,开发商就已经赚钱,剩下的购物中心就变成了‘牺牲品’,开发商不关心购物中心的死活,他们只关心其他物业租售的盈利。要知道,零售业是非常繁琐和复杂的,你不好好经营,仅是当作一个拉升周边房产的工具,必然做不好商业。

招商难题

随着零售物业市场体量和版图的快速扩张,诸多“后遗症”出现。

首先是工期的延迟。其实在业内这已是常规,能够按时完成工期的大概只有万达这类‘军事化’管理的项目,因为万达有数百个时间节点,每个节点必须完成指标,不能完成者出局,万达甚至在部分管理岗位准备诸多备用者,一旦有人出局,立即有人顶上,这让万达广场基本都可如期开业。但其他业者并不具备此种能力,一旦项目过多则工期就难以如期完成。

最让人头痛的当数招商。有多年招商经验的徐蓉透露,以往一个购物中心的主力店应该是LV、GUCCI这类“重奢”大牌,但如今随着公务消费受限、海外代购升温等,很多奢侈品消费都不会落地在国内,这让大牌在前一阵也开始“破天荒”地打折,于是“重奢”大牌鲜少有扩张计划,而且这类大牌通常在一个城市也只能开3~4家店,一旦饱和也不会再扩张,于是招主力店难度加大。

“大家退一步,就开始招‘轻奢’品牌,比如Coach、MK等,但这些品牌都需要装修补贴,按每平方米3万至5万不等计算,一家轻奢店的补贴可高达数千万元,这些成本都要购物中心承担,这让业主不堪重负。”杜斌坦言。

目前整个商业地产的市场供应非常大,但是零售行业受到电商冲击在不断下行,因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。小的品牌想进来,但是我们不愿意给它们铺位,大品牌对于租金的要求非常苛刻,还需要我们补贴装修。比如目前A&F、MK、KateSpade这几个轻奢品牌就非常火爆,招商难度非常大。

再退一步,则以招快时尚为主力店。

问题又来了,快时尚虽然可以吸引人流,但这类门店需要的面积很大,且有些品牌比如:拉夏贝尔、热风等现在都必须要一楼的好位置,否则就不进入,因为它们自己认为可以带来客流是本钱,于是提诸多要求。更令人头痛的是,这些以往普通的服饰品牌都要求装修补贴,单店补贴金额从数百万元到上千万元不等。因为被电商冲击后,服饰品牌利润下滑,一家亏损门店要靠好几家盈利门店养活,于是服饰品牌就要依靠购物中心业主补贴装修费用来获利。这加剧了购物中心的成本压力和招商难度。

空置率高、开业难

在招商有巨大难度后,不少购物中心空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征,租金的上涨空间料将持续受限。

高空置率使得大量购物中心遭遇开业难。

“一般我们要求开业的时候85%~90%的商铺都可以开业,但是很多商场迫于开业时间都通过试营业等方式先行开业,其实很多商铺都没有完全招满,不算完整的开业。”上述从事招商工作的人士透露。

有些商家为完成开业指标,则旨在招满,并非注重定位,这让这些即便已经开业的商场也面临尴尬。比如开业不久的新世界大丸,其在日方支持下招到一些国际高端品牌,但同时其店内也充斥着很多名不见经传的品牌,这种混乱的定位本身就有问题,加之其位于南京路步行街,这类游客诸多的地带整体消费力不高,可新世界大丸定位高端,其店内的旋转式手扶电梯据说在全球只有100部不到,其店内购买了十几部,如此高端的定位与大众化消费的游客群体根本不匹配。所以,盲目开发的项目存在亏损风险。上述种种原因也导致购物中心利润下滑。

上海购物中心的毛收益率已经从2008年的9%降低到2015年的4.91%。

以往一个10万平方米的购物中心可能7~10年可以回本,如今估计起码要10年以上才能回本。

未来商业地产开发和管理必然需要分开,开发商全部自持项目的话,根本没有资金来进行开发,但是中国目前的管理方和资产方还没有明确的模式,万科、万达都在进行尝试,但目前这个模式还不成熟,这个问题也制约着商业地产的发展。

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