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开发商高溢价拿地或将“非死即伤”

2014-08-07 点击:

2008年以来,每一轮楼市调整,都会有一些地王遭遇“裸泳”尴尬。从SOHO中国陷入官司的上海外滩8-1地王到南京中冶被部分收回的256亿元地王,再到陷入滞销的广州亚运城地王,境遇之坎坷和尴尬,宛如一部部生动的活教材。

这却未能阻挡前仆后继的各路房地产豪杰。发生在土地竞拍现场上百轮的追价历历在目,惊心动魄程度绝不亚于顶级国际大片。

但这一次,那些曾经的地王,还会如此幸运吗?经过市场调研和了解发现,近三年内,位列国内年度总价和单价地王的55幅地块中,21幅地块至今尚未开工,占比高达38%。时光不会倒流,下一步,谁会来帮他们解套?

“面粉”太贵带来了定价矛盾。

当光环散去,一些走向前台的地王们开始陷入“降价即亏本、保价则滞销”进退维谷境地。

一个尴尬的样本出自中华企业。2009年12月24日,杭州章家坝地块开拍,这是当地本土大鳄绿城志在必得的一块地,时任绿城董事长宋卫平亲自坐镇竞拍。不过,半路杀出的中华企业,最后以总价28.1亿元从绿城嘴边抢走了这块地,1.82万元/平方米的楼板价至今无人能出其右。在四年多后的 2014年2月,打响杭州降价第一枪的本土房企德信地产也拿下章家坝一幅地,楼板价仅1.24万元/平方米。

曾经的地王,变成了骑虎难下的“烫手山芋”,案名为“中企•御品湾”的中华企业杭州地王至今仍未正式开售。

“不开盘是暗着死,开盘是明着死。”杭州当地人士如此评价说,在杭州地产界,该盘被公认是亏损已成定局的项目,甚至可能是杭州楼市目前为止史上亏损最大的项目。在中华企业2013年年报中,也对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备。

日前,一份统计报告中,2011-2013年这三年间,全国经营性用地年度单价和总价前十的55幅地块(5幅地块同时位列总价和单价TOP10)鲜有入市,仅有9个项目在售。

包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始“品尝苦果”,项目销售排名大幅下滑,截至今年7月,中海已经跌出杭州楼市销售排名前30名,金地跌出前20名,这在以往的杭州市场十分少见。

在苏州, 2011年1月,中华企业以约3万元/平方米拿下了当地平江区机床电器厂、林机厂地块。“这个楼板价放到今天的苏州市场也是极高的,要知道地块附近的苏州平门府别墅项目今年6月份的均价也不过3.4万元/平方米,”克而瑞信息集团董事长丁祖昱说,这就是典型的地价房价算不过来账的地王,中华企业苏州地王至今迟迟没有开工。

它并非孤例。统计中,上述55幅地块中,21幅地块至今尚未开工,占比高达38%。在丁祖昱看来,在高周转盛行的当下,38%地王项目未开工,是一个极高的比例了,“特别是单价地王低至50%的开工率,更说明地王好拿,项目难做。”

据统计,上述三年间63%的总价地王已经开工,2011年、2012年和2013年的开工率分别为80%、70%和40%,单价地王开工率则相对较低,为50%,同期开工率分别为70%、70%和10%。

这当中,还不乏为规避“2年必须开工”的土地政策惩处而被迫开工的项目。上海申电投资有限公司以20.5亿元竞得的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块,楼板价28983元/平方米,曾是2012年上海总价及单价最高的“双料地王”。在上海不少业内人士看来,如今该项目进展较慢,尽管已经开工但预计未来工期或大大放缓。

颇受关注的还有北京崇文菜市场地块,该地块是合景泰富2011年以7.1亿元总价,4.37万元/平方米楼板价竞得的单价地王,目前也被外界指责开发进展缓慢。

高溢价拿地或将“非死即伤”

地王之间流行着一个“解套游戏”。一个新地王的出世,背负起未来的销售压力,这才意味着一个老地王的解套。

可是,这一次,幸运女神,还会眷顾这些曾经的地王吗?

以北京朝阳区孙河地王为例,2012年9月,龙湖以约为2.02万元/平方米的楼面价率先在孙河A地块称王,泰禾于2013年1月以楼面价约为2.94万元/平方米拿下W地块;首开股份于2013年2月以2.63万/平方米的楼面价夺得F、G两块土地。

2013年7月,中粮以实际楼面价接近5万元/平方米,刷新了北京土地出让历史上的单价纪录,解救了之前进驻孙河板块的其他地王。但今年7月29日,孙河组团BCDE地块和K地块双双流拍,中粮继任孙河区域王中王,让人增添了一重担忧。

土地市场降温的趋势还在延续,且向北京、上海等一线城市蔓延。中国指数研究院日前发布的数据显示,7月,全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。

在房地产市场整体低迷的情况下,去年拿地较为激进的开发商面临着较大的资金压力,房企的战略重点在于去库存,所以预计8月份及三季度土地市场仍将持续降温。随着下半年土地的集中入市,流标及底价成交的情况将继续上演,土地市场难复2013年的荣光。

多位地产界人士直言,凡在2013年下半年高溢价拿地的企业,将来都会“非死即伤”,其中民企可能因资金实力较弱,最先倒下。

 

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