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商业地产三大风险警示

2014-07-29 点击:

今年5、6月份全国70个大中城市连续有过半城市的新房价格环比下跌。因此,楼市“崩盘论”再起,而不少品牌房企成交业绩的惨淡也似乎印证了这一观点,地方政府或明或暗的松绑限购令正加速扩围。

与楼市“悲观派”观点相左,号称楼市“春天派”的部分专家却认为房价下跌趋势或将逆转。相对于过去10年房价一路上涨,下一步楼市到底何去何从?尤其是商业地产,未来还有没有投资机会?

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示,中国楼市正在回归理性,不会崩盘也不能崩盘,但会面临高位盘整、洗牌加快与利润下滑。

对于商业地产,顾云昌认为,目前须警示产能过剩与价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网购冲击实体商业等三大风险。为此,开发商须做到“六态”和“三化”,而投资者须选好地段、看好租金回报与选好品牌物业。

过去10年发生在各大房企售楼部的“哄抢”房源情景,似乎很难在当前楼市重演。中国楼市正在进入买方市场,这对于老百姓是一件好事,而开发商将面临更多挑战。

从已发布2013年年报的房企来看,有73%的企业实现了净利润正增长,但同时有61%的企业利润率下滑,并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。如果仅看利润率,房地产已属“中利行业”,而且到2015年很有可能触及“10%红线”。

尤其是去年,不少大型房企“豪赌”后市美好预期,频频斩获高价“地王”。如今全国楼市供需逆转,这些“地王”似乎成了烫手山芋。

“今年上半年房地产投资只有14.1%,投资增速放缓了。”顾云昌表示,过去中国房地产投资增速超过20%,即使在去年也有16.6%。除了投资增速放缓外,顾云昌还指出,楼市将高位盘整,依据是中国房价仍然较高,售价环比下降。

与“高位盘整”相对应的是楼市“崩盘论”甚嚣尘上。特别是今年5、6月份,国家统计局披露,全国70个大中城市中,有过半城市的新房售价环比下跌,引发舆论“悲观”情绪浓厚。

不过,在顾云昌看来,中国房地产不会崩盘,不能崩盘,只是正在回归理性。按照国际货币基金组织披露的数据,目前中国经济增速7.4%,而全世界经济增速只有3.7%,所以中国楼市不会崩盘。中国的新型城镇化也将释放庞大的刚需、改善型需求等,这是中国楼市不能崩盘的最大原因。

经历上一轮楼市调控,商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间,各大城市的商业综合体遍地开花。

当前,各地的商业地产已进入集中放量期,沈阳、天津、重庆、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下,供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险。

除了产能过剩外,目前商业地产的价格泡沫也与之并存;其次,商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾;再者,网购对实体商业影响很大,比如现在很多人跑到商场试了衣服以后,觉得很好,回家后去网上买。

商业地产过剩问题也要一分为二地看待,目前有些商业地产可能会死掉,一个城市虽然规划了很多商业体量,但具体到某一年真正能够开发出多少,要看各个房企自身实力匹配度、竞争对手、楼市行情等复杂因素。

中信证券以旗下北京和深圳中信大厦为基础资产采取分级证券化,设立募资总规模逾50亿元的“中信·启航专项资产管理计划”,在今年4月份获得证监会批复。

业内人士认为,这是我国首个交易所场内的房地产投资基金(REITs)产品。不过,这款产品仍类似于一款私募REITs,跟国际通行的公募REITs还有一定差距,部分业务创新仍待突破。

当前国内商业地产正在进入“存量”时代,但资产价格泡沫和租金低迷成为PE资本推进私募REITs的一大障碍,更别说打开公募REITs发行之门。

在顾云昌看来,包括万达集团、华润置地等房企都是靠卖房子、商铺的钱来养活购物中心,而国外购物中心都是持有型的。结合国内商业地产的开发实际,房企应坚持“六态”和“三化”策略。按照顾云昌的观点,“六态”主要是指形态(优化空间布局)、业态、动态 (交通便捷和动线设计)、生态(绿色环保)、金态(现金流充足)与常态(盈利稳定)。其中,业态定位很关键,一定要符合当地市场,但最重要的是“常态”要好,不能亏本。

如果商业地产“六态”是作为对开发商硬性考量因素的话,那么顾云昌所提到的“三化”策略(理性化、差异化和专业化)就是对他们的软性要求,也是更高标准的要求。

目前,国内商业地产的一个典型特征是房企“强”复制而“弱”创新,因为复制所耗费的成本低得多。但这种简单复制模式也埋下了不少隐患。针对商业地产应如何去选择投资?对于这一问题有“三把斧”,分别是租金回报与安全性、优质地段和品牌企业。

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