两个月前，白云区公布了2014年“三旧”改造工作实施方案，将属于村社集体物业的旧工业小区作为未来“三旧”改造的主要方向，11个已完成土地确权、符合城市规划、具有较强改造意愿的集体旧厂房被纳入第一批改造项目名单。日前，记者从白云区城市更新改造办公室(下称“白云区城改办”)了解到，上步工业小区等8个旧厂房改造项目目前已完成了国土、规划等审批前期手续，改造工作取得实质性进展，部分项目预计将于今年9月左右着手动工，朝着商业综合体的“升级”目标迈开了关键一步。

选址优越发挥改造示范作用

不管是同德街上步地铁站旁上步村工业小区、石井街庆丰电缆厂工业小区，还是位于景泰街大金钟路柯子岭经济联合社原制衣厂，无一例外，8个改造项目都是村社集体物业。翻开规划图纸，很容易找出另一个相似之处，旧厂房改造项目都紧邻规划修建的地铁站点附近。地铁8号线北延段、3号线以及远期的13号线均有站点设置在8大项目周围。

“在挑选这8大项目的时候，确实考虑过地铁的事情。要为第一批项目创造一些条件，这样才能给接下来的改造工作打好基础，充分发挥示范作用。”白云区城改办相关负责人告诉记者，楼宇与地铁结合会在很长一段时间内持续发酵。

一位草拟白云区地铁经济发展报告的相关负责人告诉记者，与地铁经济发展最匹配的就是楼宇经济或是总部经济，无论从前期的招商引资还是未来的流量供给，都会给楼宇实体带来持续的变化。“位于石牌桥地铁站两端的太古汇和万菱汇，便是地铁经济与总部经济结合的翘楚。”

依托现有业态定位商业综合体

从项目改造目标定位上看，8大旧厂房改造项目无一例外选择了商业综合体的“升级”方案。白云区城改办负责人透露，旧厂房改造项目要求物业现状较好，不能与城市规划存在刚性冲突。要不要改?怎么改?改造过程必须走民主程序，充分体现物业所属的集体的意愿。不同镇街的改造项目不约而同的选择集商业综合体，有地铁经济带来的“诱惑”，同时也是基于各个镇街的产业需求。

松洲街依照副食品中心定位继续定位在粮油、蛋品等食品市场，棠景街凭借优质的电商企业将打造一个电商集群的CBD，石井、人和、同德都依照街道辖区的强势经济业态，把项目定位在鞋帽、服装、皮具的楼宇写字楼发展上。

据区规划分局相关负责透露，8个项目的规划单体容积率最高没有超过3，但为了能够在综合体的规模上产生标杆效益，各街道在通过广场设置、停车位供应等手段，尽力使单体的使用面积增多，楼层增高，最终建成区域性的地标建筑。

通过“三资”平台挑选优质的物管企业

目前，所有项目已经完成了前期的民主程序审核、土地确权、规划初步方案，项目建设将于9月中旬正式启动。记者了解到，按照白云区“三旧”改造实施方案的要求，目前所有的旧厂房改造都依照“三化”原则进行，主体企业化，物业经营产业化，物业管理专业化。

“目前，主体企业化和物业经营产业化的要求都可以在前期工作中作出引导。而最为重要的物业管理专业化的要求，要等到真正招商阶段才可以看出端倪。”白云区城改办负责人说，有很多项目完成后还要把原个体商户进行安置，若不能在物业管理上改变原有的粗放型经营业态，只是硬件上去了，所有改造的努力都将变成徒劳。”

要保证旧厂房最终能否成功蜕变，在实体建筑升级的同时实现经营升级，在物业管理上下工夫。“借助‘三资’交易平台，通过招投标选取优质的、熟悉此类业务的、有过成功经验的物业公司。” 负责人说，将引导各街镇和物业所属主体，在选择物业管理企业时追求长远的经济效益，严把资质审核关，保障物业公司达到改造项目的要求。”