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扩张过度 房地产商是被钱给撑死的

2014-05-12 点击:

经济学家向松祚:过去我们房价上涨的关键因素在哪里?有两个核心的关键因素,一个是我们前一段时间的货币供应量快速扩张。因为货币供应量的流动性过剩,货币太多以后,水涨船高,几乎所有东西都涨。另外一个核心推动力量,就是老百姓乐观的预期。当房价越涨他越买的时候,乐观预期就越来越强化,越来越想买。现在这两个因素虽然还没有完全消失,但基本消失了。比如说现在货币的供应量,其实从国务院领导一直到部门的领导,一再表示,我们无法再像过去那么刺激下去了,我们货币供应量已经太大了,货币供应量现在总体来讲是趋紧。再来,老百姓的情绪也变了。

除了我讲的两个过剩,我们回到实体的层面来看,有一点是对的,就是说供给过剩。现在房地产市场商业地产市场在全国来讲,确实供给过剩。我到很多地方去看过, 中国比较富裕的地区长三角,珠三角,我都去看过,当地的比如说发改委的负责同志,甚至市长,私下里他们非常坦率地讲,说我们这个地方确实出现了过剩。有些人把我们这儿定为鬼城,我们当然很不高兴,我们不愿意叫鬼城,但其实我们这儿是过剩的。过剩到什么情况呢?你可以随便做一个调查,把总量除以总个家庭,有些地方已经每一个家庭可能有三套,甚至四套以上的房,这不是过剩吗?供给已经严重过剩,是造成平均房价下跌的最核心原因。当市场预期起来的时候,当货币供应量这么大的时候,你怎么去限价、限购,都没有用。

现在这两个核心原因变化以后,有些房地产商,还有一些人在呼吁政府救市。我想问一句,政府怎么救市?政府去买房吗?我觉得房地产商在这些年,其实和其他的行业一样,扩张过度。说句不好听的,就是钱太多把它撑死了。我们的很多行业、企业,就是钱太多把它撑死了。我非常坦率地讲,我们银行体系也要负责任,很多行业因为过多的给他贷款,他疯狂的扩张,钢铁、煤炭是这样,房地产也是一样的道理,拿钱太容易,所以疯狂地去买地,买了地以后当然要盖房子、要卖。我想未来这些房子你卖给谁去,首先这个问题摆在这儿。

面对这个情况该怎么办呢?我们现在全国的房地产公司据不完全统计超过一万多家,有些上市公司,可能他的资金流比较充分,他可能不太着急,所以有些上市的开发商说没关系。但是我们的数据表明,绝大多数房地产商的负债率已经超过80%,什么意思呢?他现在自有资金并不多,他靠贷款,而且不仅仅是银行贷款,相当一部分是影子银行的一些贷款,包括信托。我去调查过几个房地产公司,银行贷款在整个负债里面占的不到40%,剩下的60%就是靠民间的借贷,这个事就麻烦了。所以为什么现在有些房地产降价,不是空穴来风,他必须要尽可能的要套现,因为他要还债。

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