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海南旅游地产盈利模式转变 洗牌势在必行

2014-05-08 点击:

2014年是海南旅游地产转型之年。在经历了几轮大起大落,海南旅游地产市场逐步找到了自己的节奏,整体市场从“国际旅游岛”的过度透支中,逐步走出阴霾。

2014年海南地产面对的仍然是“高库存”的压力,在不增加新增供应的前提下,仍然需要两年时间才能消化。在市场压力加大,市场回归理性,消费者日益精明的背景下,海南旅游地产的洗牌势在必行。

海南旅游地产竞争激烈

实际上,旅游地产早已是群雄逐鹿。统计数据显示,万科、中信、首创、海航、华侨城、珠江地产、龙湖等60多家知名的房企均已涉足旅游地产,总额超过8000亿元。

而海南更是旅游地产兵家必争之地。根据克尔瑞机构《中国旅游地产发展报告2013-2014》,截至2013年年底,海南共有1096个旅游地产项目,主力开发商主要为海南本土地产企业,其中海南兆南集团地产拥有的旅游地产项目最多,达到9个。其次是鲁能地产、中信地产、海南佳缘地产、昌茂地产等,都达到7个。

一方面是政府加大了对企业的招商力度,对土地的开发更青睐大型房企来进行操作。另一方面,是市场运作难度更大。众多小型开发企业无力承担旅游地产较为长久的投资回报期,以及对资金的巨大要求,必须寻找合作伙伴或者退出市场。在这两个因素下,海南地产将迎来大兼并时代。

“现在最大的困惑就是,旅游地产没有一个成熟的模式或者是成熟的理论指导开发商。”海南省房地产业协会秘书长王静说。

尽管不断有开发商试图做一些创新和尝试,但大都以失败告终。而一旦失败,中小开发商不但无法收回投资,而且可能面临被洗牌兼并的危险。所以,大多数中小开发商选择了快速开发、快速销售的住宅地产模式。

“养老地产、养生地产是旅游地产的小分支。原来三亚的‘清平乐’打造养老概念,但后来也蜕变成一个纯粹的房地产开发项目。原来想了很多办法,比方建立食堂、娱乐室、活动室,包括平常的讲座等,旺季的时候还可以支撑下去,但淡季很多设施就空在那里。”王静告诉时代周报记者。

海南养老地产虽背靠优质天然资源及政府政策扶持,发展起点较高,但依旧在周边区域生活配套设施上存在短板,未来一段时间,海南养老型项目只能适合在城市中心地带小规模范围内建设。

投资分化非常明显

实际上,海南旅游地产的投资分化非常明显。大型房企的拿地和融资成本低,同时拥有实力强大的开发、运营的团队,使得旅游地产的强者恒强,弱者出局。

雅居乐在陵水占地1.5万亩开发清水湾,总投资达到200亿元,截至2013年已累计完成销售超400亿元,成为旅游地产第一大盘。据测算,其楼面地价仅为245元/平方米。而低价拿地的不仅只有雅居乐,有猜测认为,2010年国际旅游岛政策出台以前,富力、雅居乐、碧桂园都是澄迈政府通过招商引资而进入的,他们当时在海南澄迈拿地时的地价仅相当于2010年地价的1/3,甚至更低。而2010年,澄迈地价大约150万元/亩。

“中小企业,尤其是自有资金不足的。十来亩地做一个小项目,又是银行贷款的,或者借的高利贷,产品销售又不是很对路,很容易被洗牌兼并。目前市场环境下,适者生存,自己不能适应市场被淘汰是很正常的。”王静说。

目前旅游地产开发商至少面临三大挑战,第一个旅游地产的资金需求量更大,第二,周期要很长。尽管后期投资收益非常好,但融资成本非常高,对于开发商的资金压力非常大。第三,门槛越来越高。地方政府也对开发商提出更多的要求,不只是买房子。同时也希望给地方政府带来繁荣的城市新区和良好的税收。

旅游地产盈利模式转变

“海南旅游地产房地产的盈利模式,之前主要以自然资源为核心的度假产品盈利模式,现在也在发生着变化。

根据克尔瑞机构《中国旅游地产发展报告2013-2014》显示,从单体占地规模来看,海南板块旅游地产规模一般比较小,以10万平方米以下的项目为主,占比达到78%以上,其中又有57%的项目占地面积5万平方米以下。

海南60%以上的旅游地产项目仍以单一的引擎驱动为主,主要是开发企业考虑到控制项目开发成本。拥有符合驱动引擎,即拥有3个或者3个以上搜索引擎的占比达到26%。

而目前海南旅游地产同质化比较严重,普遍以“三菜一汤”为主,三菜一般指游艇、高尔夫、五星级酒店,“一汤”是指温泉。数据显示,海南旅游地产中温泉和酒店是最为常用的驱动引擎,酒店有245个、温泉120个,主题公园和高尔夫各86个。海南以丰富的海景资源作为旅游卖点,以游艇为引擎的产品项目较多,达到53个。

“尽管各大开发商意识到,不能只依靠一次性卖地产赚快钱,要持续进行物业开发,提供更多的增值服务,但是目前大多数旅游地产项目提供的服务还是比较低端的,例如打扫卫生、洗衣服等,而真正的服务还没有上去。这一方面成本太高,另一方面也需要政府进行基础设施方面的投入。”王静说

而业内比较认可的旅游地产成功项目,一个是海南的观澜湖项目。“观澜湖是土地运营商,而不是传统的地产开发商,也不是我们所说的金融投资商,我们就是土地运营商,说得更实在一点,是在做实体,不是在做投资和投机,是在踏踏实实一针一线地,一根草一根草地做实体。”观澜湖地产集团营销总经理洪刚说。

而另外一个获业内肯定的是半山半岛项目。作为复合型地产的半山半岛,做了大量的配套。未来至少有9家酒店,目前已经开业了5家。还有娱乐休闲板块,包括已经打造完成的高尔夫球场、国际帆船港,还有水上乐园。

业内专家认为,未来的旅游地产一定向产业地产发展,相关的配套资源至关重要。

 

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