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城镇化难成真正利好 房地产不会“硬着陆”

2014-04-16 点击:

多家机构报告显示,在部分区域供给过剩、市场竞争趋于激烈的阶段,房地产投资恐难以维持高增速。即使地方政府出手救市,恐怕也无法使房地产再现当年的盛况。

但分析人士指出,棚户区改造工程的加速,以及共有产权住房的推出,未来可能成为拉动房地产投资的重要推手。这不仅在一定程度上维持房地产投资的增长势头,使之不至于出现“硬着陆”,而且也将对未来的市场供应结构产生重大影响。

城镇化难成真正利好

“2014年在初具规模的 3+2 城市群中,公司将把深耕主要一、二线城市作为重点,在新增拓展、首开项目指导支持方面都会有所倾斜。”这是保利地产在2013年年报中的一项表述,其中提到的“3+2城市群”,是指珠三角、长三角、环渤海三个300亿的城市群,以及成都、武汉两个200亿级的城市群。

作为大佬级房企,保利的上述战略选择正在从一个侧面凸显出市场的风险。用不少券商的研报来分析,即三四线城市风险不断累积,房屋供应饱和;一二线城市投资价值凸显,但市场竞争更加激烈,市场空间不足。

自我国开启土地招拍挂制度,真正启动房地产市场化改革以来,房地产市场经过了10年的飞速增长期。但在2013年市场出现大涨之后,部分区域的风险在迅速暴露,凸显出市场饱和、竞争激烈等一系列特征。不少业内人士指出,房地产业的“黄金十年”已经终结。

分析人士认为,在这种大背景下,房地产投资增速恐难以回到以往30%左右的高水平。对于增速乏力的宏观经济走势来说,绝不是好消息。来自国家统计局的数据显示,今年前两个月,全国房地产开发投资7956亿元,同比名义增长19.3%,增速比去年全年回落0.5个百分点。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长认为,随着我国住房供求总量逐步趋向平衡,住宅投资增长的动力减弱,以及整体经济增速的回落,前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继。未来房地产开发投资增速回落是房地产发展的客观规律。

近期以来,为应对房地产市场下行趋势,不少地方政府意欲出手救市。分析人士认为,房地产市场已经发展到相对饱和的阶段,即使调控政策真正放松,其影响也仅限于个别一二线城市,难以对整体市场产生带动作用。

同时,针对国家提出的城镇化战略,某上市房企负责人说,“企业都不敢去三线城市了,城镇化能有多少刺激?”该人士认为,城镇化更多的利好将体现在交通、基建等层面,由于不少三四线城市供应过剩、“空城”频现,上述概念难以对房地产业形成真正利好。

房地产不会“硬着陆”

在这种情况下,房地产投资会否如市场表现般,呈现出骤降态势?以北京为例,根据北京市住建委的数据,4月1-14日,北京二手房住宅签约套数为2964套,是2009年来同期最低。新房成交同样创下历史同期低位。

房地产投资的变化趋势并未像市场销售一样低迷。一方面,由于处于“断供”状态,热点城市的土地市场仍然受到追捧;另一方面,棚户区改造、共有产权住房等的推出,正在给房地产业创造新的投资机会。

根据住建部的数据,2014年计划棚户区改造470万户以上,预计投资总额将在1万亿元以上。有机构测算,如果推进顺利,单是棚户区改造的投资额,就占到2014年整体房地产投资的近20%。

分析人士认为,与其他保障房品种相比,棚户区改造的利润相对较高,因此必然会受到房地产企业的青睐。而对于政府部门推出的最新保障房品种,共有产权住房在土地出让等过程中,政府将会让利,也会吸引不少社会资金的参与。受此影响,房地产投资增速并不会快速回落至低位。

“保障房政策的深化,不仅给众多房企、尤其是央企带来新的业务,同时也将改变未来的市场供应结构。”上述上市公司高管表示,经过多年的建设,保障房“短板”仍未真正补足,因此未来仍然有不小的市场空间。

多项因素都决定了,房地产投资增速并不会出现“硬着陆”。其一,随着去年的市场热销以及融资环境的宽松,当前房地产企业资金状况处于游刃有余的充裕状态。第二,土地、资金等成本提高正在助推房地产投资总成本。第三,在住宅业态之外,房地产企业正加大商业地产策划、旅游地产、养老地产等其他业态定位投资比重,后者将在一定程度上弥补住宅投资增速放缓的空缺。

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