据专业机构发布的《企业选址边缘化是否是大势所趋?》报告显示，近年来，包括世界500强在内的部分企业从一线城市的核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势明显。多家研究机构认为，主要原因是写字楼投资收益率偏低与核心区租金持续高涨形成的“逼退”效应。

“以上海为例，闸北新区凭借占据上海黄金中轴区的地理优势，牵引着巨大的商务辐射能力。目前，北上海高端写字楼市场仍处于起步阶段，无论是价格或是价值的预期成长性都不可小觑。”上海佳程广场相关负责人表示。

世邦魏理仕通过MarketScore模型对中国15个主要城市写字楼市场的分析显示，一线城市仍是投资热点，其中，北京与上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。

一线城市的突出表现主要得益于其写字楼市场相对较低的风险和比较稳定的预期投资回报，以及良好的市场基本面。

与排名第一位的北京相比，上海得益于其在市场流动性和年均净吸纳量等指标项上的突出表现，在投资风险方面综合得分最高。

高力国际在上月初举行的“2013年上海房地产市场回顾及展望新闻发布会”上表示，2013年上海核心商务区的甲级写字楼租赁市场较2012年更为活跃，净吸纳量约为325676平方米，同比上升约18%。由于经济增长对写字楼物业需求形成支撑，上海整体写字楼市场前景仍被看好。

某研究机构分析人士认为，上海甲级写字楼的生存环境是一线城市中最好的，相比北京的下降疲软，上海仍处于上升期，短时间内出现下滑的可能性不大。

“上海写字楼市场3-5年内仍将具有很大的投资价值。目前，上海写字楼的结构性调整已经完成，未来整个写字楼市场将步入成熟期，预计写字楼市场需求仍然能够保持每年7%-10%的增速。”佳程地产集团相关负责人表示。

尽管一线城市写字楼投资市场活跃，但其面临的主要挑战是投资回报率偏低。据世邦魏理仕数据显示，四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

根据数据显示，截至2013年底，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金同比上升0.6%，至8.9元/平米/天，总体租金增长较前两年显著放缓。

“写字楼投资收益率继续萎缩，令外资机构更难以获取能达到回报要求的资产，从而将重心从市中心转到次中心商务区，甚至是商务园区写字楼市场。”专业人士说。

事实上，随着全国首个自由贸易区的成立，上海将会吸引更多的跨国公司和国内大型企业落户，而企业选址边缘化的趋势则进一步加快了城市次中心商务区的崛起。

作为上海陆上北大门的闸北，则成众多企业关注的热点次中心商务区。

而根据城市次中心商务区的区域属性，写字楼物业也面临着升级换代的挑战。