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短期内住宅地产市场依然处于“饥渴”状态

2013-11-01 点击:

上周三,北京住建委出台的“京七条”中明确规定明年上市的土地中大部分要贡献给类似于保障房的“自住型商品房”,这也就意味着,留给商品房使用的土地供应将被严格限制。

也许是因为明年政策有变,也许是因为今年土地供应任务还没完成,于是北京国土资源局近期集中供应了35块土地,而这批土地或将成为房企们储备粮食的救 命稻草。业内人士认为,开发商对这些土地的争抢将更加激烈,而这些地块价格必定不菲,传导到终端房价上难见下调,虽然有“自住型商品房”作为保障,短期内 市场依然处于“饥渴”状态。

绝望总伴随着希望。日前,北京土地整理储备中心的网站上一下子挂出了包括通州运河核心区、亦庄新城、大兴等在内的多达35宗土地,而这些土地将在下个月接受报价并先后出让。

10月18日北京再次挂出多块土地,从9月17日挂牌的地块看目前在北京土地交易管理网上在销售的地块已经达到了35块,其中18块地为含住宅用地, 总建筑面积达到了265万平米。其中有底价的25宗地块的总起价也已经达到了205亿,预计最后土地出让金有望超过300亿,叠加已经成交的1197.5 亿,年内土地出让金突破1500亿已成定局。专业人士预计,如果最近继续增加土地出让的话甚至可能突破2010年创造的1642.4亿的历 史纪录。

这些地块多来自于今年楼市的热点区域,如朝阳区东坝地区、房山、顺义、大兴。仅通州运河核心区就有10宗地块集中出让,在本周四就将有3 块通州土地开始投标。而这些地块中更是有很多天生就带着“富贵相”,如亦庄新城地块。据了解,该地块周边处于中信地产以及融创中国的包围圈中,而8月 份,融创中国在此拿下的地块仅楼面价就超过了2万元。

市场调查,截至目前,北京今年一共成交了159宗土地,其中住宅用地49宗,规划建筑面积854.44万平方米,再加上北京目前挂出的正在出让的 住宅用地,总共向市场推出了建筑规模高达1103万平方米的住宅用地。

如果按照2013年新盘成交的平均单套面积116平方米来计算,这些土地未来将形成95086套住宅供给。再加上这些地块中包含有大量的限价房、限房 价商品房,这类针对中低收入阶层的商品房普遍容积率较高,因此预计最终形成的市场供应将超过10万套,比今年多出3万余套左右。

虽然眼前的北京楼市调控政策被称之为“史上最严厉的调控”,但是从年初到目前,北京新盘却一个接一个的“日光”,日光盘也渐渐从刚需低价盘扩大到改善 型高端盘,不少业内人士分析认为这是因为新盘供应的紧张。而“金九银十”刚刚进入尾声,11月的新盘供应就立刻变得不容乐观起来,总共才有16个项目预计 入市,数量上比10月少了一半,不仅如此,刚需盘更是寥寥无几。

从数据上看明年的供应量基本可以满足市场需求,但不排除有些地块延迟上市,或者因为地块成房后价格太高,使得大部分刚需购房者望而却步。即便北京住建委表示,明年将供应5万套自住型商品房,但这些房子也不会完全一次性公开面对市场。

专业人士认为,由于房价的长期上涨与北京人口基数的庞大,自住型商品房仍然可以通过出租、满五年过户等方式存在一定的寻租空间。同时由于供量的增长将是一个逐渐的过程,但符合条件的购置人群却被一次性扩大,供不应求的局面仍将在相当长的一段时间内存在。

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