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一线城市楼宇经济蕴藏万亿商机

2013-08-15 点击:

2013年上半年,上海甲级写字楼租金涨幅榜桂冠被一座不那么显眼的大厦所摘得——静安高和大厦。根据市场数据显示,在半年时间内,静安高和大厦的租金从4.5元/平方米/天直接暴涨到了7.5元/平方米/天,冠绝上海滩。

假如回顾下2013年上海写字楼市场的走势,静安高和大厦的租金涨幅更是难得。据戴德梁行华东区研究部数据显示,因供应饱和,上海写字楼市场整体租金下滑,出现了自2010年三季度以来的首次下降,同比降幅达2.06%。静安高和成为少有的逆市上涨者。

但市场仍有不同看法,有业内人士认为,虽然一线城市核心区域商办物业也已接近饱和,甚至短期出现供应过剩,但供应结构仍不平衡。“比如在静安高和大厦所在的上海静安区,介于乙级写字楼和超甲级写字楼之间的普通甲级写字楼,便缺乏足够的供应。”

而静安高和大厦之所以成为租金涨幅的黑马,也正是抓住了这一市场空白,成功进行楼宇经济改造的结果。“很显然,未来核心城市市中心的商办物业市场将进入结构化调整阶段,类似楼宇经济这样的改造项目将存在巨大的市场。”高和投资董事长苏鑫如是称,而静安高和大厦则正是其在上海抓住的第一个商机。

重铸静安高和大厦辉煌的高和投资对于旧楼改造并不陌生,在北京,他们便因多次收购并成功改造商业类物业而闻名。迄今为止,高和资本已在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购,其中四个项目完成退出。2010年,高和资本以近20亿元收购金澳国际项目是当年北京最大商业地产并购案。对于自己的运营模式,高和投资有一个非常形象的术语——资产精装修。“我们并不是简单的买楼和卖楼。”苏鑫称,在收购物业之后,高和都会深入介入到物业的招商和运营。对于写字楼类物业,会为购买者提供统一出租和物业管理服务;对于商业类型物业,为购买者提供统一招商运营服务。其相当于资产管理服务,为投资者打点资产,保值升值。这样彻底突破了终极购买者在投资商业类型物业时面临的瓶颈,并且统一的后期管理保障了物业价值的进一步提升,形成了投资增值的良性循环。

目前,一线城市已无存量土地,重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上,这样做成本最低,破坏最小,见效最快。尤其是,核心区域商业地产已进入存量时代,产品差异化趋势凸显,核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说,其对应策略是旧楼改造、存量提升,而对政府来说则是发展楼宇经济,即对核心区域存量楼宇升级改造,改变其趋于老化的现状,最大限度挖掘区域价值,提升核心区域形象,吸引优质企业落户,提高了政府税收。

这一重构过程,则蕴藏着巨大商机,有业内人士就表示,保守估计,北上广深等一线城市楼宇经济蕴藏的商机在万亿以上。
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