在商业地产相关产品中，购物中心近几年在全国各地得到追捧。作为零售业发展的领先城市，深圳的购物中心也迅速成长。发现今年以来，大型商业项目向原特区外进军趋势明显，社区大型商业配套渐成气候，下半年是这类购物中心“开花结果”的集中期。业内人士提醒，商业战火向周边商圈蔓延，竞争趋向白热化，发展前景存在不可捉摸因素，预计下半年商铺整体租金出现下滑，市场氛围转向保守。

成熟商圈早已不能满足商业项目抢滩深圳市场的需求，从去年开始，不少新的购物中心在原特区外面市。今年下半年，预计会有位于沙井的京基百纳广场、龙岗中心城的万科广场、观澜湖新城MHmall等数个大型购物中心开门营业。

购物中心越开越多，其定位的目标客群也产生差异化和细分化。

今年4月中旬，龙岗中心城宝能allcity购物中心开门迎客，这是继去年12月宝能南山店开业后，又一家主要面向周边社区的商业项目。无独有偶，绿景集团旗下首个社区商业项目今年5月在龙华新区面市，这两个项目为深圳零售物业市场带来了10.5万平方米的商业面积。记者获悉，绿景集团旗下另一同样位于龙华的社区配套商业项目预计于今年年底开业。

值得关注的是，长约36公里的龙岗大道5年内就会有12座商业综合体崛起，其购物中心同样走社区配套的路子。

纵观龙华新区和龙岗区，大型shoppingmall已成关外较大楼盘的标配。业内人士预计，未来此类社区型商业项目的数量将在深圳非核心商圈继续增长。

来自仲量联行的报告显示，宝安区首家中高档购物中心海雅缤纷城即将正式开业，随着其招商工作的推进，空置率保持下降趋势;而龙岗COCOPark作为龙岗区最先开业的零售物业，空置率自去年以来持续下降接近满租。

购物中心内持续有商家进驻，填补了空白的商铺位，但如何吸引客流提升业绩已成为其亟须解决的问题。走访了龙岗和宝安多家购物中心发现，在非节假日期间，几个新的商场内客流稀少，甚至有售货员自嘲“售货员比顾客还多”。即使到了晚上，入场人群中的更多是带着小孩来纳凉的老人。

位于龙华民治的上河坊购物乐园开业已久，除了几家餐饮店和服饰折扣店外，该商业项目大部分铺位仍处于招租状态，周末也人流稀少。

高纬环球中国区研究部董事张平介绍，“与传统购物中心相比，社区型商业较小的开发规模、较短的开发周期以及较少的资金投入能够迅速在非核心商圈填补集中式商业的空白，而较超市和百货要丰富的业态有利于集聚人气。”

据悉，面对竞争压力加大，还处在招商阶段的购物中心为了实现差异化经营的目标，积极引进新品牌，台湾、香港及全球知名餐饮和娱乐品牌已成为购物中心追逐对象。

“下半年市场气氛渐转保守，租金与价格增长放缓，投资者仍会较为谨慎。”仲量联行华南区零售地产部总监林世松介绍，今年下半年将有新增供应16万平方米，新增项目包括华侨城欢乐海岸购物广场二期和世纪汇等，年底全市总存量将达231万平方米。他认为，由于各种因素对租金增长构成压力，预计租金升幅将在低位徘徊，今年全年较2012年5.6%的升幅有颇大的回落;商业地产的资本值虽继续处于上行态势，但升幅将渐趋保守。

业内专家普遍认为，目前，深圳商业供应与需求之间的差距使得商业商铺的压力加大，尤其是龙岗、宝安等片区供应量较大的社区商业价格预计会有所下调。

房地产研究机构分析，目前购物中心租金两极化非常明显，其中成熟商圈的优质购物中心，如万象城、金光华广场和COCOPARK，租金均在1000元/月/平方米以上。而新兴商圈，尤其是宝安和龙岗的购物中心则希望通过租金优惠吸引及培育优质租户，故租金仍定位在较低水平。

该机构表示，由于在新兴商圈购物中心的租金定位仍会明显低于成熟商圈，将会拉低深圳整体租金水平，平均租金水平将有微幅下降。受新增供应的影响，全市购物中心空置率水平预计会上升。
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