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购物中心“大跃进”后遗症初现

2013-06-17 点击:

近日,国际五大代理行之一的世邦魏理仕透漏了一份面向商业地产投资者的零售热点和过去十年中国零售市场的调研报告。该份报告显示,中国正迎来零售物业的井喷期,购物中心开发量创历史最高,在建面积占全球一半以上,而成都、沈阳、重庆、武汉等二线城市的超速度发展,更是导致局部供应量过大,其背后蕴藏的风险尤让人忧心。

“过去十年,中国的零售业态发展迅猛,但是由于电商的异军突起以及人工等成本上升,2013年的中国零售物业正在面临比以往更加严峻的挑战。”6月上旬,国际五大代理行之一的世邦魏理仕的诸多研究部人士,在北京举行了针对中国商业地产投资者的策略峰会。

世邦魏理仕亚洲区商业服务部的执行董事史柏松,在接受中国房地产报独家专访时表示,2013年中国的零售地产将迎来前所未有的供应高峰,预计到2013年年底中国一二线城市的零售物业新增供应将分别接近400万、500万平方米。到2014年,中国二线城市的零售物业年度新增供应量更将高达近800万平方米。

由购物中心“大跃进”所导致的二线城市的零售物业供应井喷期已经开始,这不能不让人担忧。世邦魏理仕针对中国零售物业市场的调查显示,中国已经有七个城市位列全球十大最活跃购物中心开发榜单,包括成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州和杭州。中国部分二线城市购物中心如火如荼的建设速度已经超过了商业相对成熟的一线城市,供应压力也远高于一线城。

“在这些购物中心建设集中的城市,增长速度需要更加合理。”在史柏松看来,由于中国商业和整体经济有着强大的发展动力,未来两到三年,在商业地产市场,消费者的表现能进一步为增长提供动力,但是增长速度要更加合理。同时“消费者和零售商将更加看重质量,而非数量,在我们参与的多项新开发项目中,开发商越来越注重建立一个优质的商业环境。”

世邦魏理仕此前针对全球购物中心开发最为活跃的城市的研究显示,全球目前在建购物中心面积排名前十位的城市中,七个城市都来自中国,其中成都以超过290万平方米的在建面积位居第一,紧随其后的是在建面积超过210万平方米的天津,其后的沈阳、重庆、武汉、广州和杭州将在未来三年各交付达100万平方米以上的购物中心,分列第四至八名。

目前,全球在建购物中心面积达3200万平方米,同比增长15%,达历史最高水平,这其中中国在建购物中心面积为1680万平方米,占全球的一半以上。

看似“繁盛”的数据实为中国零售地产市场未来的隐忧。二线城市的零售物业市场发展速度超过相对成熟的一线城市,而面对挑剔的零售商,大量的市场供应就意味着更大的风险和更大的招商租赁压力。

“国际连锁零售商一般愿意选择具有成熟运营经验的城市,或者已经在国际上有成熟运营的商业背景的零售物业项目”,世邦魏理仕华北区商业服务部董事王君则指出,在零售物业潜在供应量巨大的二三线城市,只有更优质的物业才会受到欢迎。

世邦魏理仕对具有代表性的20家大型全球时尚业零售商在全世界208个城市中的分布发展情况进行调查之后的统计数据显示,北京和上海在零售商城市渗透水平上名列全球头两位。截至目前,已有376家时尚业零售商门店进驻北京,336家门店进驻上海。而这些全球时尚业零售商在成都、沈阳等中国二线城市的渗透率仍然较低。以北京零售门店数量为基准,成都仅有北京所有零售门店数量的35%,零售商在大连、苏州、青岛、西安、宁波等城市的渗透水平更低,均未超过30%。

与此同时,二线城市的租金上涨幅度亦明显慢于一线城市。基于过去十年中国零售市场的调研,相比于2003年,北京、上海、广州、深圳四个一线城市10年以来的零售物业租金水平接近翻倍,但二线城市的增长幅度仅为60%左右。

在过去两年间,中国商业地产特别是购物中心大规模上马甚为引人瞩目。多家代理及研究机构的统计数据显示,在电商崛起、各地购物中心爆发式发展的背景下,中国的零售物业已经开始面临供过于求的风险。

世联地产此前针北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都七大城市的购物中心市场研究显示,2013年这七大城市推出的购物中心增量将达到2034万平方米,达到2012年开业量的2.9倍。

其中,武汉、成都、重庆三个二线城市都至少推出300万平方米规模的购物中心。

数据显示,成都预计推出的购物中心面积为430万平方米,比目前成都已开始的所有购物中心规模增加83%。相比2013年预计零售额增加值,成都、重庆、武汉这三个二线城市的购物中心面积供应都显得过大,购物中心集中开业所造成的风险系数也自然最高。

未来5年,这七大城市的购物中心面积将至少翻一番,达到8700万平方米,不仅武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍,北京、上海的绝对值更是超过1400万平方米。

值得关注的是,2013年这七大城市商业地产开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长,遂导致商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑的困境,项目投资回报周期也被拉长至8~10年。2009年开始的商业地产开发热潮,促使2013年出现了开业的高峰。

“在沈阳,金廊商圈近期要开的购物中心、综合体非常多,不仅位置相邻,项目的同质化情况也比较严重。”与世联地产的担忧相似,世邦魏理仕沈阳分公司董事总经理周业辉提供的数据显示,二线城市沈阳从去年就已出现购物中心井喷“后遗症”。2012年第四季度,仅沈阳金廊、太原街、中街三大商圈现有的零售物业体量就高达338万平方米,而到2015年,这三个区域还将有总计19个新购物中心、百货项目入市,未来三年内的新增体量将达223万平方米,三大商圈的未来总零售物业体量将达到561万平方米。世邦魏理仕此前发布的报告也显示,在全球购物中心建设规模最大的5个城市中,沈阳位列第二。

然而,沈阳的零售物业市场的种种反应已开始印证此前外界的担忧。2012年第四季度,沈阳零售物业空置率上升至18.1% ,首层租金出现小幅下降,2013年未来整体市场的租金预期并不乐观。

中国购物中心产业资讯中心的数据显示,2004年全国有购物中心877家,预计2015年全国购物中心的数量将超过4000家。而在世联地产2012年年报中,对国内24家主流开发商2013年发展策略的统计显示,过半企业提到,今年以及未来将布局商业地产或加大在该领域的投入。世联地产方面认为,从开发商方面来看,国内零售商如茂业、金鹰等,鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求,大力推动项目扩张;住宅开发商如万科、保利、中海、佳兆业等,为规避住宅市场调控,则主动加大了商业配比,或者由于拿地要求被迫增加了商业数量;而商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业,近两年的扩张速度更是明显加快。
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