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商业地产成“救市”良药

2012-12-11 点击:

“住宅渐退,商业归来”,这是当前房地产市场的真实写照。

在这商业地产占据绝对话语权的一年,商业地产开发正以前所未有的速度展现着它的疯狂,从年初城市综合体的“风起云涌”,到写字楼市场的“四面开花”,再到区域性商铺和公寓类产品的持续活跃,各路兵马纷纷抢滩登陆商业。

在住宅市场遭遇“不冷不热”的尴尬境地,开发商在商业地产的扩张步伐持续加快。近期,万科、保利、中海、华润、绿地、龙湖等品牌房企纷纷表示,未来在商业地产的开发比例将增至 30%-50%。据业内人士预测,从2011年至今,一线地产巨头在商业地产上的投入已高达上千亿元,这部分投入将在未来陆续形成供应。

品牌房企“重攻”商业地产

自2010年开始,国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上,是同期住宅开发投资增速的1.5倍,今年上半年更是拉大到2倍。国内多数大牌开发商,正在加大商业地产的投资比例。

品牌房企沸沸扬扬加码商业地产的热度在过去半年内似乎达到了顶点,几乎同时,郁亮、许家印、王健林、吴亚军、张玉良等地产大佬,也分别在各种公开场合表态“将继续增持商业地产开发比例”。

继中海地产上月底率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至20%,一直专注于住宅开发的绿地集团在今年强调,商业地产的开发比例将提升到整体开发投资的40%,意味着绿地战略转型重攻商业地产。

今年,万科在主要开发住宅地产的同时,保持20%的持有型商业物业,其中成都万科一口气连推钻石广场、汇智中心两大商业项目,成为万科深度布局成都商业地产的重大举措;除此之外,保利地产在公布的2012半年报中强调,商业地产和住宅地产的比例将保持在3:7,重点开发商业地产。

“相对于住宅而言,商业地产对未来抵抗经营风险并保持企业长期发展都是相当有利的。”蓝光地产相关负责人向记者透露,做商业出身的蓝光在2013年会大量配置商业开发,除了空港国际城等综合体商业项目外,还会加大蓝光四大COCO系产品的社区商业以及城市口岸商业的开发。届时,蓝光手上管理运营的商业项目不低于200万平方米。

刺激一线房企战略转型的,不仅是政策对住宅价格的打压,还有来自于土地市场的激烈竞争,以及金融政策从紧带来市场需求的巨变。未来房地产开发的业务方向,开始从以往住宅开发为主,已经逐步转向更为成熟的商业地产。

业态布局“留后路”

“不要低估了这些商业地产的商机。”以写字楼市场为例,很多城市的写字楼投资回报率都在5%以下,而成都的写字楼投资回报率可以达到7%-8%。

从各大上市房地产企业提供的报表显示,在2010年前,包括万科、保利、中海、华润等上市企业的利润都维持在30%-40%之间的高位运行,企业以住宅地产开发为主,销售进度比较快。而2011年至2012年期间,从几大一线房企的最新年报看,利润率普遍集中在20%左右。分析人士认为,按照住宅地产平均15%左右的销售利润率计算,商业地产的30%的高利润率也是刺激众多品牌开发商转型商业地产的关键原因。

据悉,保利地产在成都重推“保利商业房交会”,20亿创意LOFT,10亿纯甲写字楼,20亿临街旺铺等,总量超过150万平方米,形成住宅开发之外集商业零售、商务办公、酒店、会展等多元化优质商用物业的规模化经营格局。今年,万科在成都市场已相继推出了万科·钻石广场、万科·汇智中心两大商业项目。另外,据成都万科透露:还在重点跟进3-4个大型商业综合体,而万科成都已经获取的商业项目再加上近期即将获取的商业项目,预计明年万科成都的存量商业将达100万平方米以上。

业内人士认为:“那种一味追求规模、单一形态开发的模式不再适合市场。”举个例子,现在的土地市场普遍有10%-20%的商业比例,如果只做住宅地产对于大多数房企而言,难以形成规模扩张和管理效益提升,而“住宅+商业”双轮驱动更能回到增长轨道上来。

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