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万达集团欲转型成“一个消费型企业”

2012-11-19 点击:

万达“快买、快干、快竣工”的高速扩张模式和“订单式商业地产”的开发模式推动着万达速度不断向高峰冲刺,其短周期的开发模式一度被很多房企所仿效。如今,这种创新型商业模式,让万达遭遇了质疑。

上半年万达集团收入562.1亿元,预计全年收入将达到1400亿元。与去年上半年618.2亿元收入相比,万达集团今年上半年业绩下降幅度约9%。

在房地产行业较为困难的情况下,万达集团股份有限公司董事长王健林表示,现在万达房地产收入占比能达到60%多,希望到2020年,房地产占比为40%,万达成为一个消费型的企业“传统项目是先建设招商,万达却以先招商再投资的模式进行开发,反其道而行,创新的开发模式是其他商业地产开发商做不到的。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存评价道。

万达商业地产开发起于1999年,在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。“万达与世界500强等知名商业机构签订联合发展协议,其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等,然后共同确定城市、地块,并在规划设计与技术方面完成对接,为租户量身定制商业地产项目。”王健林表示。

目前,万达广场的商业地产大部分为只租不售,拥有1000多家签订合作协议的商家,其中有50个左右是大的主力业态,60~70个为次主力业态,沃尔玛等一些商家都是“跟着万达走”,万达广场到哪里,他们就开到哪里,其模式的特色就是强强联合。

王健林曾这样解释万达的订单模式:“首先是经营性物业抵押贷款,由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业,仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300亿元。第二是预售款,万达销售物业占总开发量的60%左右,不仅仅是商业,在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑,预售款可以占到现金流的40%~50%。第三才是集团自有资金,一般占到总投资的1/4左右。”

在陈宝存看来,万达广场并不像一般的商业物业那样需要两年以上的市场培育期,“往往一开起来就比较活,因为周围的配套设施已经健全,对万达来说,商业运营能力的培养要比业态布局更重要。”

在第十届中国企业竞争力年会上,王健林坦言,人才在商业地产特别是创业文化产业中的重要性,“一流的企业需要一流的人才,做什么样的企业就需要什么样的人才。”对当前的万达来说,成功的商业运营能力,需要的是一个机制和一个团队。“因为只有强大的招商和运营能力才能解决商业项目开业后的难题,保证万达开业的商业项目良好的运营状态。”

“现在万达房地产收入占比能达到60%多,现在还是一个比较遭人恨的房地产商,未来再过七八年,我们希望到2020年,房地产占比为40%,成为一个消费型的企业。”王健林在中国企业竞争力年会上透露出万达转型之路。

转型背后的原因,是万达地产在经历了高峰发展之后出现了减速。万达广场资料显示,去年集团共开了16个万达广场。去年10月,王健林曾在万达年会上透露,2012年计划新增20个万达广场,之后这一数字被调整为18个。单从上半年,万达广场开工数字看,万达集团今年新增项目开业数量将低于去年。

中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称,珠海、中山、海口、银川、西宁等5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%,出现过剩化的趋势。

高速奔跑的万达,在商业地产领域暂时找不到对手——除了它自己:在商业地产领域抢地盘渐入尾声之际,它需要完成另一次转型,平息业界对其产品类型、盈利模式的争议。

除此之外,政策环境的变化似乎也在逼迫万达转型。

去年随着房地产调控的深入,银行信贷紧缩,整个行业资金面趋紧。为尽快套现,不少地产商的“死火”项目都重新包装上市,消费者购买力迅速释放后,由于资产沉淀,购买力后劲不足。

当前,商业地产的盈利模式也在加快开发商转型,商业物业的投资回报率一般在6%~8%。但是,近几年,随着商铺交易价格上涨,租金水平虽然也有20%~30%的大幅提升,但远远赶不上商铺售价,“这导致不少商业物业整体回报率不到3%~4%,从而影响了投资者的热情”。

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