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商业地产过快发展 地和人才储备将成为其首要面临的问题

2012-08-21 点击:

据最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示,2010年全国商业地产策划等领域已呈爆发式增长态势,达到历史新高。2010年,商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元,分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元,分别增长46.3%和31.2%。而到了今年随着住宅限购政策的不断“扩容”,开发商对于商业地产策划等领域的投资更盛,万科、保利等众多的住宅开发商和其他行业企业纷纷转型商业地产,一时间中国所有的住宅开发商将目光全部锁定在了商业地产策划领域。

今年上半年,一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头,下半年商业类用地转让行情依然看涨,出让金额增幅仍将维持在高位。从这一角度看,今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年,而即使仅按照去年的增长幅度计算,预计今年商业地产开发投资总额也将接近1万亿元。

其实对于目前商业地产投资过热的诟病在圈子里已经渐成主流,土地和人才储备将成为其首要面临的问题。据知情人士透漏,短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配,这必将出现恶性竞争的状况:大量企业的进入,对土地需求量自然增加,地价必然上涨,导致开发成本增加,在本身融资渠道就狭窄的环境下,企业将承受巨大的资金压力;大量项目的出现,必然引发人才大战,高薪挖人的现象现在比比皆是,导致工作的稳定性受到影响,无法正常运作,这也直接影响了项目的服务品质;大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源,也必将导致商业项目的严重同质化,而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。

“商业地产整体的经营理念和各操作环节都与住宅开发有着巨大区别。商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益,涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系,需要通过调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节依据统一的经营理念,通过专业团队来予以实现,开发商需要具备许多与住宅开发不同的能力。目前许多转型的房地产企业,在没有完全具备以上要求的情况下,贸然挺进商业地产,风险很大。

“商业地产领域有着专业的知识和固定的商家合作体系,刚刚进入其中的住宅开发商会被其他精专于商业地产的企业拖垮。比如,两家企业同时在一个区域内选择了项目,此前的商业地产开发商可能需要一年的时间就能完成项目操作,而后来转型的开发商却需要相对较长的时间准备,这样就流失了商业资源和客户。

“正因为现在的商业地产太火,未来一些项目肯定会出问题。所以我们在拿地、扩张的时候就更要谨慎。”众所周知,商业地产资金投入大,回报周期长,这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。在目前商业地产的割据战中,对于老牌商业地产开发商来说,在商业地产开发和运营上保持谨慎,未免不是一种以退为进的策略。

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