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商业地产市场迅速升温,隐含的风险和泡沫逐渐显现

2012-06-25 点击:

6月上旬,上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块,楼板价16063元/平方米,溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交,尽管与底价不高有关,但还是让业界颇为意外。嘉定新城等商业用地溢价成交的信息不断,土地市场似有“解冻”之势。随着商品住宅持续受到严厉调控,商业地产以不限购的特点“接棒”,成为吸引投资者的热点物业形态,开发商拿地热情很高。但在繁荣背后,商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题,在资金热捧下易出现泡沫化倾向。

商业地块受追捧,不仅在北京、上海、广州等一线城市,二线城市同样火爆。今年1-4月杭州主城区新成交各类土地24宗,其中12宗是商业、综合用地。业内人士分析认为,在住宅调控不动摇的背景下,2012年房地产市场的亮点依旧在商业地产,因此开发商对商业地产拿地的动力更大,预计今年会有更多房企涌向商业地产。

另外,商业地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展,对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长有关。为鼓励商业地产发展,一些地方政府甚至明确提出,对于总投资在5亿元以上的大型商业项目,在地价上给予5至7折优惠,这无疑也调动了开发商的拿地热情。

上海易居房地产研究院的统计数据显示,近几年来,以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速,至2015年,20个重点城市新增入市体量将达到16437万平方米。以西部某省会城市为例,2011年主城区人口为530万,城市综合体存量为523万平方米,2012年将达到1061万平方米,几乎翻了一倍。易居房地产研究院周建成认为,未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。

“目前很多地方的商业供应面积都严重过剩,未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来,让开发商和买铺的投资者亏钱。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称,短期内市场上商业地产项目供应量过大,而地产商的开发、运营能力参差不齐,有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二线城市的新区项目,在当下住宅卖不动的情况下,商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。

商业地产市场迅速升温,隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上,银监会就提醒,要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

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