一墙之隔，境界迥然：墙内的商业广场红红火火，墙外的街铺冷冷清清。

“交房一年多，武汉菱角湖万达广场街铺，出租率也只有三成左右。”6月5日下午，一位王姓街铺业主告诉本报记者，万达经开广场，目前也面临如此尴尬。

记者连日来调查获悉，2010年之后，大连万达集团在武汉的项目陆续开业运营，曾成就万达“江湖霸主地位”的第三代产品，日渐显露出其尴尬的弊端：已出售物业的街铺运营不佳，导致各项目业主轮番投诉。

“城市综合体项目成功的关键因素，在于项目后期的运营。”记者采访的多位业内人士坦言，尚未迈进资本市场的万达集团，其运作模式除了加快项目的周转率外，另一重要筹码就是将包括街铺在内的非自持物业出售以获取现金流。然而，慕名而至的街铺小业主，可能成为万达前进的“垫脚石”。

小业主之殇

2009年4月30日，万达集团出资12.87亿元，拿下占地163.53亩的菱角湖广场所在地块。2010年12月，正式开业。这是万达2009后在武汉的新进4个项目中最早开业，也是被视为商业氛围和消费力最为成熟的项目。

与此前的江汉路万达广场不同，菱角湖广场代表的是万达的最新产品——城市综合体。其总规划用地面积9.47万平方米，总建筑面积达51万平方米，由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅和底商组成。

更为创新的是，万达在业态搭配上，设计了用于出售回笼资金的室外步行街。公开资料显示：该广场室外步行街商铺总体面积4.9万平方米，总商铺数量295个。约占项目总体商业面积的20%。

菱角湖所在区域有着较强的商业潜力。武汉一位资深地产人士告诉本报记者，地块所在地交通便利，周边具有中高端收入人群的人口多达20多万，但区域内大型商业乃是空白，是一个发展城市综合体的理想地段。

然而，消费潜力的发展需要时间和人气的积累，目前该区域尚不足以支撑菱角湖广场如此大规模的零售商业。事实正是如此，已开业一年半的菱角湖广场，室外街铺正在面临出租率不高的尴尬。

万达已加快项目西北角规划路的修建进度。此外，万达物管公司也开始主动将商户的租房需求转给业主。去年，该公司还开展“饮食一条街”招商活动，为街铺业主带来不错的招商效果。

“万达的商业模式是‘快买快干快竣工’，公司要求每个项目必须在18个月内开业，”一位对万达模式颇有研究的业内资深人士表示，万达的规模和发展速度，需要庞大的资金流来撬动，缺乏资本市场融资渠道的万达，只能加快资金的周转率，并出售部分物业。

出售部分商业的弊病则是：缺乏足够的人力来进行后期的商业服务和统一运营。“商业项目运营与纯粹的地产开发完全不同，”伍林也表示，万达第三代产品十分先进，但其后期的管理及软件上的搭配不足，导致如今的空置率。也就是说，其项目可在全国各地不断复制，但在商户的选择及搭配等实际商业运营方面中，却无法复制。这就意味着，万达的每开一个项目，都需要有对当地商业环境了解的人才进行后续运作。但如今中国的商业地产人才的缺口十分庞大，万达自身也每每被挖角。

“万达曾采用集中推盘的方式，来规避这种弊病带来的市场影响。”万达一内部员工透露，万达在武汉的项目推盘时间很集中，几乎是在2-3个月的时间内推完，此举一来为形成万达的规模优势，二来则担心产品弊端暴露后影响后期的销售。但此说法并未得到万达官方证实。

伍林看来，武汉的商业和商业地产都具有很大的发展前景。不过，上述地产人士认为，每个商业项目都有其市场培育期，短则2-3年，长则5年，特别是万达选址大都土地成本相对较低的次中心地段，培育周期会拉得更长。在此过程中，万达街铺的小业主，需要作出一定的牺牲，这或许是万达繁荣背后的阴影。

来源：21世纪经济报道