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华润置地旧改模式分析与讨论

2012-05-07 点击:

刚入5月,在深圳华润大冲旧改项目工地上,却没有呈现出一派热火朝天的劳动场景,只有三三两两晒得黝黑的工人,打着赤膊闲散地进出,偶尔会看见一台推土机或者挖掘机工作了一会,然后又停了下来。

在如今中国大部分城市,这样的建筑工地随处可见。或许显得颇为不同的是,无人居住的大冲旧片区,一间小庙却依然存在,年老的庙公悠闲地在香烛摊后坐着,一对母女正虔诚地上香烧纸,口中念念有词。

据小庙门口那还没有被拆毁的碑文记载,此庙建立于明代,主要供奉的是南海之神祝融。

显然,几百年的变迁并没有影响小庙的香火与延续,而此刻,庙外的变化与蓝图上的繁华似乎不会打扰庙内的安宁。

大冲的蓝图

“现在才刚刚开始挖地,最快能建好的大厦都要等三年之后了。”在工地的大门口,一个正在焊装铁门的工人指着对面那块稍微小一点,却已经明显挖好了深坑的地块说,那里应该是未来住宅楼的所在;而这边面积较大,很多房子还没有完成拆除的地块应该是建成写字楼、商场为主。

“回迁楼在那里面”。守门人指着远方表示。在与工地一街之隔的对面,汇集了包括TCL、康佳、飞亚达等知名企业,因此,进街的位置修建商业大楼,也是颇为合理的安排。

从拿地到现在,华润已经耗费了5年时间,如果第一期项目3年之后才能完成,那么这8年的投资华润期望会有多大的回报?

资料显示,大冲旧改项目由华润置地于2007年3月以60亿资金夺得,是深圳目前最大的旧改项目,占地68.4万平方米总建筑面积达136万平方米,其中住宅面积达80万平方米,商业、办公面积52万平方米,配套设施面积为4万平方米。

2010年1月23日,深圳大冲旧改项目村民物业签约仪式终获启动,华润置地和村民正式签约,有871户村民可以获得补偿,超过一半的户主拥有1000平方米的建筑面积。

按照进度计划,华润将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲片区市政道路、配电、供水等公共设施建设,用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设,将建设成为南山一个集商业、购物、休闲、娱乐为一体的大型住宅生活区。

万象城往昔

深圳大冲项目并非华润置地涉及的第一个旧城改造项目。事实上,华润在深圳的旧改起步于目前已经营业多年,并取得了极好口碑的万象城项目。

据深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁回忆,在华润万象城打造之初,其就参与了这个项目的调研。

宋丁介绍,2001年左右,华润决定进入内地发展零售业,当时便委托其任职机构对珠三角进行市场调研

其称,当时华润第一步想进入深圳,主要就是觉得离香港总部近,而且当时华润并没有明确的想法要做综合体,只是为发展零售业的角度出发,寻找合适的地方及机会。

“可能华润自己也没有想到万象城会成为国内商业综合体的典范项目。”宋丁看来,华润借由万象城奠定了其商业综合体的模式及基础,颇有误打误撞的意味。

2002年,深圳华润中心开工建设;2004年,深圳万象城首度面世,成为华润置地集群式商业开发运营的代表作;2009年,深圳华润中心全面落成,成为深圳最大规模、最高品质的现代化商业和商务中心。

据2004年12月9日万象城开业之时的新闻资料,该项目总投资40亿港元,占地8万平方米、总建筑面积55万平方米,总投资逾40亿港元,是深圳当时规模最大的综合性商业建筑群,是华润集团成立55年来单个投资金额最大的项目,也是其在内地投资的第一个大型Shopping Mall。

2010年,第二个万象城在杭州开业,华润显然已有意将此品牌全国复制。


批量式旧改

深圳万象城的成功,带来的另一个结果是华润对旧改模式信心大振,开启了在国内通过旧改进行土地获取及开发的道路。

或许是因为在内地的发展起源于深圳,因此华润在深圳也与旧改结下了不解之缘。

在万象城完成之后,华润在深圳的第二个旧改项目就是大冲村,此外还有三个项目在前期接洽过程中。

深圳媒体4月22日报道称,南湾街道下李朗社区已与华润集团签订合作协议,准备将整个社区近50万平方米的生活建成区进行城市更新改造,而该项目也成为龙岗区目前最大的城市更新项目。

4月2日,深圳银湖三九片区改造规划正式经深圳市规划与国土委员会审议并原则通过,正式向社会公示。

资料显示,该更新项目建筑面积近45万平方米,这也是继万象城、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目之后,华润集团在深圳获得的又一个“超级”旧改项目。据悉,华润或将凭此进入深圳“第一豪宅区”。

2010年,深圳罗湖区政府与华润置地签订合作框架协议,由华润入主湖贝片区改造。目前罗湖区已完成改造范围内区属物业查丈,正在协调区属物业拆迁补偿工作,罗湖区政府还在协调尽快将湖贝片区纳入城市更新重点研究片区。

模式与讨论

在宋丁看来,政府对于华润在深圳“批量式”获取旧改项目有着很关键的作用。

宋丁称,深圳和其他一线城市不一样的是,目前城市没有土地可以用来进行招拍挂,发展主要的方向肯定是城市更新。在获取城市更新项目,华润的确有一些优势。

一是华润本身是知名房企,有央企背景,有千亿资产做支撑,加上万象城在深圳知名度太高,容易获取深圳人的信赖。

二是与政府态度有关,因为深圳没地,政府将精力集中在城市更新上,对参与进来的企业极为重视,而华润这些有背景是实力的企业肯定是首选。

三是华润自己对深圳长远的发展前景有信心,加上其对项目的精确测算,预计了市场未来情况,才会在深圳投资这么多旧改。

值得思考的是,对于这些企业而言,旧改的难点之一是前期谈判及拆迁工作极其复杂和漫长,因拆迁工作不顺利而进退不得的案例并不是没有。

对此,宋丁认为,华润在这方面应该有所准备,不然也不会去拿这么多旧改项目。一般来说,开发商都会对拆迁补偿进行设置,分“上中下”三个不同的标准。当然,开发商肯定希望用最低的补偿标准,但实在不行也可以提高补偿。

宋丁表示,虽然并没有具体统计过深圳旧改的平均投资回报水平,但初略估算应该也不会低,很大原因是项目大多处于较好位置,发展前景好。

或许,对于此前一直定位偏重精品豪宅及一线城市的华润而言,要想在深圳立足并进行高端项目开发,城市更新也是最好的选择。

                                                                                                                         来源:观点地产

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