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地方政府追求面子工程 力推购物中心建设

2012-04-28 点击:

世邦魏理仕近日公布了“全球零售业调查数据”,在全球购物中心建设规模“十大”城市中,有8个都在中国,其中前三位分别是天津、沈阳和成都。

天津约有16家购物中心在建,总面积达245万平方米,相当于25个西单大悦城。

而天津在建购物中心面积还超过了除法国巴黎、俄罗斯莫斯科外任一城市现存的购物中心的面积量。

购物中心的建设狂潮,与近年来各地疯狂上马的城市综合体密切相关。

这次统计中,成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市,实际上,在2011年底,成都的商业综合体项目就已突破100个,大多数体量都在10万平方米以上,未来两年,成都将有1000万平方米以上的商业项目入市,以成都加上周边区县的1000多万人口,光新建的商业项目,人均就达一平方米,实在让人瞠目结舌。

消费娱乐是城市的必须功能,但如此大规模的疯狂建设,却极不正常,剖析背后的原因,有住宅地产调控后的投资转向,有开发商的圈地冲动,有政绩工程的推波助澜等多种原因。

宏观环境看,住宅地产调控风声日紧,各路资本和产业先后杀入商业地产领域。有的像万科、恒大、首创住宅开发商转型做商业地产,有的则像沃尔玛、红星美凯龙、麦德龙等零售公司进入商业地产开发,以至于许多质量不高的非专业购物中心、城市综合体充斥市场。不仅如此,圈地的规模也越来越大,功能也越来越多元,从最初的建筑单体建设,摊子越铺越大,最后变成了各种名目的新城区。

奥特莱斯为例,奥特莱斯2011年底推出了“芭蕾雨项目”,称未来10年再投资800亿元,打造30家奥特莱斯风情小镇及度假购物村。该项目要在大城市周边或者城际之间打造“以奥特莱斯名牌折扣店”为龙头、集奥特莱斯商业集群、休闲度假、文化娱乐与低碳居住为一体的城市新中心。奥特莱斯在美国,也不过是位于郊区的仓储式折扣店,到了中国,很快适应国情,越做越大变身为城市运营商。然而今年初被媒体曝光,奥特莱斯大规模扩张,意在土地,而非做零售业。

在购物中心热潮中,万达集团始终活跃在第一线。万达旗下的标志性产品万达广场已在全国建成50余个,遍布国内一二三线城市,所到之处尽显财大气粗,地方政府也眉开眼笑曲意逢迎。地方政府的支持成就了高度扩张的万达速度,而全产业链之下的快速复制能力,让这种速度发挥到了极致,也让全国大大小小的城市里,遍布着千店一面的万达广场。

开发商这种经营城市的开发理念,无疑深得地方政府的欢心。大体量、大规模、高端品牌与炫丽的广场、摩天大楼结合在一起,是明晃晃的大手笔政绩工程。此外,地方政府还希望通过城市综合体和购物中心的引擎作用,形成商业集群效应,以促进城市经济升级转型,并带动本地税收就业。为此,在土地和税收方面给予很大的让步,也在所不惜。

然而,光鲜的购物中心本身并不能产生新的商业需求,或是新的购买力,它只能从城市周边过时的商业设施中吸引顾客,只能开拓市场内未满足的需求,只能抓住人口、家庭、就业和收入增长带来的新增购买力。

购物中心也好,城市综合体也罢,归根到底还是商业零售业,盈利与否和消费客流量息息相关,与经济大环境一荣俱荣一损俱损。更现实的是,一个新城或新社区,要形成一定的商业氛围,通常需要五年左右的时间,要收回投资更是要大约十多年以后。

各路资金扎堆进入商业地产,累积了更大的风险:结构性过剩、产品重复建设、招商议价能力差、市场消化困难、大量供给造成的空置……

一旦城市综合体中的可售部分出现销售阻力,无法及时回笼,造成烂尾、势必延长开发周期,增大金融风险,而这些综合体和购物中心大多位于城市的区域中心,被寄予厚望的政绩工程,在众目睽睽下恐怕要变成抹黑工程。

因此,当下的购物中心和城市综合体的建设热潮,无非是投机心态。

那些以新城姿态大规模扩张的房地产企业和零售企业,资金投入、开发规模和扩张速度都令人咋舌,失去了商业运作应有的谨慎态度,用意在于土地增值带来的效益,而非零售业本身。

对地方政府而言,大力支持如此多的购物中心上马,追求不确定的面子工程,将面临一堆难以收拾的烂摊子。

                                                                                                                            来源:中国经营报

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