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九处万达广场将变身悦荟广场

2012-04-20 点击:

由王健林早年打造的9个“万达广场项目在易主多年后,终将改旗易帜。

记者获悉,在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后,双方协议分手。后者将陆续结束目前在南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连等地运营的9个万达广场的管理。此后,上述购物中心将不再使用“万达广场”的品牌,并陆续更名为“悦荟广场”。据悉,万达官方网站上已经没有上述项目的介绍,而麦格理集团也于日前另聘管理公司进驻部分商场。

这看似业主与运营商简单的分手,在业内看来,背后却有不寻常意味。

“4月1日,南京新街口万达广场和济南泉城路万达广场已同时更名为悦荟广场。”南京新街口悦荟广场内部人士向记者证实,公司已经聘请戴德梁行进驻管理。记者留意到,此次更名的万达广场多是万达集团2005之前打造的项目。

“万达和麦格理的渊源可以追溯到2005年。”香港某投资机构的顾问向记者透露,那一年7月,麦格理通过银团贷款,向万达购买了9家商业广场。当时急需发展资金的王健林已拥有21个已经运营或动工的商业广场,并借此套现约31亿元。他们原计划赴港发行R E IT s上市,但未能如愿,之后双方联合发行了国内首例商业地产抵押证券。

当时这9个商业地产项目大多位于二线城市,并在过去3年中先后投入使用,有较高的出租率。而加权平均剩余租约期限达到了11年,远高于中国商业地产平均的3-5年。这些项目的承租品牌均为国际著名零售企业,如沃尔玛、百盛、百安居等,也有国美电器等内地零售商,他们贡献了58%以上的收入。

对于麦格理结束万达在上述9个商业项目中的管理,有一种说法认为,万达当时出让价格偏低,之后有赎回的计划,但麦格理提出了天价,双方谈判破裂。不过,上述说法未获得双方证实。

重开发销售轻经营管理

“第一二代的万达广场主力店所占的面积较高,以沃尔玛、家乐福、百安居等跨国零售企业为主,但他们平均月租金大概为每平方米30元左右。”有长期关注万达发展的商业地产专业人士智汇向记者表示,相比较来说,作为商业旺地的南京新街口其周边商铺的租金已达到250-400元/平方米/月的水平,而该处万达广场除沃尔玛、万达影院外,散铺受规模限制,租金可增长的空间实在有限。

万达强于商业开发、销售,但在运营、管理上相对乏力,这是业内对万达的普遍评价,而这种情况在很多地区都有所体现。有业内人士推算,上述9项目与大型主力店的租约平均应该还有3年左右,而这也是业主与租户续谈合约的关键时期。麦格理此时乘租约期满与万达分手,不排除是为下一阶段租户调整做准备。

“万达结合住宅和商业的模式,通过资金滚动发展来推进商业项目的 扩张,因此从它的拿地、规划、建造、招商都是模块式的运作。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示,为实现快速发展,万达和与自己签署联合发展协议的租户约定,全国除北京、上海外,其它所有城市采用平均租金,不再就单个城市租金水平进行谈判,而是将全国的城市分三等租金:一等是北京、上海、广州;二等是省会城市;三等是其他城市。这种将开发放在重要位置,经营放在第二位的粗犷式地产商的发展痕迹,使得万达广场很难集中资源投入在经营收益、提高坪效以及商铺组合方面,这也导致其租金回报和销售利润偏低。

业界观点

麦格理与万达分手,或在为中国业务做铺垫

麦格理收购万达广场9项目的时候,其主力店所占比例已经明确,租期平均也超过了10年,未来对租约的预期已有明确评估,不存在租金回报偏低的质疑。而麦格理与万达的分手或者在为中国业务提前铺垫,除万达外,他们在内地还有收购其它项目,麦格理可能出于培养自己运营团队的考虑。据悉,该集团旗下基金去年6月还收购了成都凯丹广场的50%权益。

                                                                                                                  来源:南方都市报

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