大型连锁零售企业的租金成本，几乎占到经营成本的30%，租赁物业给零售企业带来诸多不确定性。为摆脱这种局面，零售巨头纷纷选择进军商业地产、自持物业。

对于河南来说，王府井并不陌生。在洛阳，王府井百货一直是当地高端百货的代名词。早在3年前，王府井就表明了布局郑州的野心，与枫华(郑州)置业有限公司签订合作开发意向协议，共同打造温哥华时代广场。

时隔3年之后，9月21日，王府井发布公告称，投资郑州枫华商业管理有限公司(以下简称枫华商业)的议案获股东大会通过。公告显示，王府井将以现金方式向枫华商业增资，金额约为3.91亿元，增资完成后，公司将持有枫华商业65%股权，枫华商业原唯一股东枫华(郑州)置业有限公司持有枫华商业35%股权。

进军商业地产

近年来，零售商自建或者收购物业已经蔚然成风。沃尔玛、银泰百货、苏宁电器等传统零售业纷纷投资商业地产，这其中就有王府井的影子。

在大商郑州地区集团金博大店副总经理王守铎看来，这已经成为当下零售行业的趋势，他认为：“对于各大零售企业来说，彼此之间竞争最激烈莫过于对优质网点资源的争夺，租赁物业给零售企业新开门店带来许多不确定性。”

他同时表示近年来大型连锁零售业业绩下降的最主要原因就是经营成本的提高，尤其是租金成本。来自《2010中国连锁百强》的调查数据显示：大型连锁零售企业的租金成本，几乎占到经营成本的30%。

王守铎表示：“大型商业的租赁期限一般是10到20年左右，未来7到8年，将有不少早期商业项目合约到期。”他认为，由于租赁价格的水涨船高，再加上竞争，零售业以租赁为主的“轻资产”运营模式，将会使其面临集体关店的危机。郑州一家超市的负责人告诉记者：“租赁没有安全感，合同到期，业主可以随时翻脸赶人。”

为摆脱这种局面，零售巨头纷纷选择进军商业地产、自持物业。王府井也开始选择自持物业的道路。公告显示，通过持有枫华商业的股份自持物业，王府井对项目的整体把控能力获得很大提升，也有助于增强公司在中原地区的市场份额，降低运营中存在的风险。

洛阳王府井百货总经理助理李树旗告诉经济视点报记者，此次王府井布局郑州的温哥华广场项目，是公司拓展河南市场、尤其是郑州市场的重点项目，未来前景十分看好。

业内人士表示：“自持物业投入成本较高，而未来现金流出更少，势必加重资金链的压力，延缓新开门店速度。”一著名连锁零售集团拓展总监告诉记者，自建一家门店至少要2～3年时间，同样也有前期培育期。而自持物业会相对减慢扩张速度，这也就等于丧失了市场机遇。

CBD商圈呼之欲出

王府井此次倾力打造的温哥华广场，坐落于郑东新区农业路与众意路交叉口。与其相隔不远，有丹尼斯七天地、大商千盛广场宝龙店、红星美凯龙等知名零售企业，一个新的商圈呼之欲出。与其他商圈所不同的是，“Shopping Mall”模式成为落子CBD商圈百货企业的共识，而百货品牌也更趋于高端。

王府井公告表示，温哥华广场项目“交通便捷辐射面广，体量规模具备持续竞争力，符合Shopping Mall规划建设要求。”言语中透露出打造商业综合体的决心。在温哥华广场附近，河南老牌商业霸主丹尼斯斥巨资打造的“七天地”总面积达27万平方米，业态丰富且完整。一位业内人士预测说，用不了5年CBD商圈就会成熟。而丹尼斯总经理蔡英德也对CBD商圈“5年成熟、7年成为黄金商圈”的说法表示认同。

河南省商业行业协会会长张慧玉表示，CBD商圈的成熟，将会吸引更多市民入住郑东新区，从而拉升商圈内外围住宅及商业地产的房价。

对于这种说法，大商千盛广场宝龙店店长牛振峰予以了证实：“宝龙店刚开业时，周围居住人口不多，但随着宝龙店的发展，居民明显增多，周边房价也不断上涨。”

“商业的繁荣程度是衡量一个城市经济发展水平的重要考量。但传统的商业多依赖于客流量，而CBD商圈却先行一步，商家抢先入驻，反过来拉动了该区域的居住人口数量，也为所在地的发展作出了贡献。”张慧玉如是说。

                                                                                                      来源:经济观点报