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商业地产开发商目前仍靠销售维持现金流

2011-09-15 点击:

今年以来,在严厉的楼市调控背景下,开发商纷纷转战商业地产。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头,均成立了商业地产运营中心,大举进军商业地产领域。然而,目前商业地产市场较长的投资回报周期,较低的租金收益率,巨额的财务成本压力,再加上毫无松动迹象的整体信贷环境,对众多开发商来说无疑是一次严峻的考验。

日前,恒隆地产有限公司董事长陈启宗说,商业地产不可以分层或分单位出售,必须坚持只租不售,否则投资回报肯定会低到不能再低的水平。

虽然在博鳌房地产论坛上,多数房地产业内人士对陈启宗的观点点头称“是”。但在台下,却没有多少开发商实践陈启宗的思路。

那些开始转战商业地产的开发商们,目前所做的仍然是按照住宅开发的模式运营商业地产。选择大量持有商业地产的仍然只是极少数。

日前,《每日经济新闻》记者调查发现,即使是已经启动转型商业地产的开发商,所持有的物业,也仅占总开发量的极少部分,卖房子仍然是严厉调控下开发商生存的主要方式。

以中海地产为例,截至6月30日,该公司持有的投资型物业金额为146.71亿元港币,仅仅是可供销售的库存物业价值的16.61%,这一比例较今年初更有所下降。另一家在上海开设了半岛酒店的“盛高置地”,投资物业和销售物业的比例,也仅仅只是和此前持平。

上海同策咨询顾问有限公司此前就商业地产进行过专题研究,发现除了万科等少数地产商明确表示会持有商业地产外,多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据该公司的调查,大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利,而不是长期持有。

这一思路,被认为是此前住宅开发思路的延续。同策咨询机构曾比较过住宅和商业地产开发的现金流回收方式,发现仅从资金运作的角度看,商业地产的资金回收要比住宅慢得多。对于住宅地产,销售便是资金回笼的开始,用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法,往往自有资金占比少,更多是靠借债开发。

资金回流周期长、速度慢,需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好,财务策略上需要保守稳健。而开发商通过持有租赁物业获取的经营收入,仍然只是销售收入的九牛一毛。今年上半年,盛高置地的租赁收入只有1727万元,仅仅相当于总营收的1.27%,即使此前已经完全转型商业地产的世茂股份、宝龙地产等商业地产企业,租金收入在企业当年总经营收入的比例也都不到5%。

事实上,在今年楼市调控后,很多开发商发现在商业地产领域,也能引用住宅开发的模式,通过销售商业物业快速回收现金流。上海同策咨询机构统计的数据显示,截至9月12日,上海商业地产销售金额占到了同期商品住宅销售的49.26%,而去年同期这个比例是35.56%。

在《每日经济新闻》调查的十多家涉足商业地产的开发商中,超过九成的开发商更多是靠销售,而不是持有经营性物业来维持企业的现金流。

                                                                                                                            来源:地产中国网

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