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武汉5年内将建成26座“摩尔城”

2011-09-06 点击:

刚刚经历的这五年,对武汉商业地产而言,意义尤为深远:因为,在这个时期,武汉商业地产从具备最初的形态,之后渐入佳境,并迎来了开发、运营的一个个高峰,并在波折起伏中不断成长、成熟……万达集团、福星惠誉、南国置业、利嘉置业等都充当了参与者和见证者的角色。

2010武汉商业地产史上最旺

在最初的过程中,武汉商业以地摊、社区底商、临街商铺以及超市等初级形态为主,主要充当住宅地产的副产品角色,总体商业体量不大,各商业项目间的联系也比较松散。

自2006年起,武汉商业地产迅速转变发展局面,开始多点、多面拓展,开发模式上则逐步向综合市场大卖场等一站式的购物中心方向发展。

2009年被房地产业内称为是“武汉商业地产元年”。9月竹叶山中环商贸城招商之始,每天到售楼部咨询的客户达数百组;10月汉口北批发第一城2期开盘,数千市民甚至通宵排队;11月武昌光谷步行街2期开盘,2000组客户参与摇号。2009年投资客格外青睐商业地产,全年卖出14318套,为武汉历年商铺卖得最多的一次。同年,南国置业成为2009年武汉第一家上市的商业地产企业

2010年上半年“国十条”出台以来,政府对房地产的严厉调控一波接着一波,在住宅市场俨然严冬来临之际,商业地产因其相对较为稳定的政策环境、较长时期的开发、投资收益,以及多方共赢的优势,成为市场追逐的热点。2010年武汉商铺成交套数比疯狂的2009年还多出44%。

这一年,武汉市场上商铺的供应量大增,很多原先只专注于住宅开发的地产商也大力开发商业地产项目。

中指院数据统计显示,2010年武汉商铺累计成交10129套,较2009年增加3103套;成交面积92.74万平方米,较上年增加45.7%;成交金额125.46亿元,较上年增加73.28%;全年成交均价为13529元/平方米,较去年上涨18.93%。

据数据监控中心统计,去年武汉在售的商业项目超过70个,其中从4月17日第一次调控到年底,31个商业项目价格上涨,涨幅最高的达到128.51%,单价最高上涨10000元/平方米。

商业地产模式在进化

随着商业地产的升温到火爆,商业地产的模式也在逐步进化。在此期间,商业地产的开发经历了三个阶段。第一阶段就是在开发建设完成后,把商铺卖掉;主要以快速销售为主,追求的是现金流的快速回笼。

第二阶段就是从土地开发向商业地产项目运营过渡的阶段。它们并不是把所有的商业项目都卖掉,而是会保留一些,自己招商自己经营。这种持有型物业既可以保证企业资金的安全性,也可以有效地防范未来房地产经营周期的风险。

而以万达为典型代表的商业运作模式已经进入商业地产的第三阶段,这样的模式已经不单纯是资源整合和商业运营阶段,而是进入到了商业经营阶段。

众所周知,万达广场的万达影院、电玩厅,以及部分万达广场的万千百货都是万达自主经营的。“尽管万达广场的商业街目前还处于资源整合阶段,但是不排除万达以后也会树立自己的品牌,自己来做。然后把整个万达广场变成自己开发、自己运营、自己经营的项目。也就是说,把地产和商业各个阶段的利润一网打尽。”中指华中分院副总监李国政表示,“我觉得这也是万达的发展方向。”

他表示,武汉商业物业业态的演变是商业竞争的专业化分工和竞争的结果。从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街;从单一经营实体到连锁化经营;从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到集合了购物、餐饮、休闲、文化等功能于一体的休闲娱乐集中区、购物中心,传统的商业模式不断让位。

综合模式带来“城中城”生活模式

事实上,在商业地产开发的大潮中,和记黄埔、瑞安、华侨城、万达等外来大鳄早已布局武汉,万科和金地近期在武汉设立商业地产部,开垦这块商业地产价值“洼地”,而本土的武商集团、福星惠誉、长城建设等如今也欲加入。

“商业地产的综合体、一站式模式,可能造就一个个城中城。” 武汉思锐房地产投资顾问有限公司资深分析师表示,从目前看,武汉市场上定位为城市综合体的项目比比皆是。在这样一个个综合体中,人们可以满足吃、喝、玩、乐、购等多重需求,也可以选择在综合体周边就近工作、学习。特别是受业态、业种同质化现象越来越突出的影响,人们可能会选择“宅”在某个综合体周边。于是,一种新的生活模式——城中城生活模式可能就此诞生。

从街铺到商圈,从集市到超市,商业地产的发展被一根看不见的线牢牢牵引,不断向前发展。有专业人士认为,商业地产的出现乃至发展最根本的原因就是市场需求。最初人们的商业需求仅停留在满足基本的购物需求上,但随着城市的不断发展,人们的需求也开始向精神层面转化,已经不再停留在对物质的基本需求上。

有统计数据显示,未来5年内,武汉将建成26座类似“摩尔城”,且面积都在10万平方米以上,同类企业之间的贴身肉搏将近乎惨烈。亿房中心商业地产研究员谢添分析称,从2009年下半年开始,鄂武商、中商集团和汉商集团等武汉本土商业巨头都致力于发展这类综合体项目,“此外,像南国置业、万达集团等地产开发企业也在积极进入这个领域,家乐福、沃尔玛和麦德龙等外来者现在正做得风生水起。”

                                                                                                                                    来源:长江商报

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