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因房租大涨大型零售商纷纷发展自有物业

2011-07-06 点击:

最近一段时间以来,超市连锁商沃尔玛、家具连锁商宜家等全球零售巨头都纷纷开始采取在中国买地开店的投资方式。这也意味着,随着租金的不断上涨,这些零售巨头已经决定放弃使用了长达十年之久的租店策略。

作为全世界最大的零售商,沃尔玛去年在大连买下了多块地皮,这在该公司的历史上尚属首次。而另一方面,宜家旗下的英特宜家购物中心集团(Inter Ikea Centre Group)已经在中国投资了12亿美元用于买地,该公司将利用这些土地建立了总面积达51万平方米的商场。

自中国政府在2008年推出4万亿元的经济刺激计划以来,中国的门面租金价格便不断攀升,这也迫使外资零售商通过购置物业的方式来控制成本。根据总部设在纽约的房地产服务机构Cushman & Wakefield Inc提供的数据显示,自2007年以来,北京王府井地区的租金价格上涨了一倍,而上海南京西路地段的租金价格同期涨幅也超过50%

Jones Lang LaSalle Inc中国研究部门负责人迈克-克里巴纳(Michael Klibaner)表示:随着中国的出租者变得越来越有经验,外资零售商越来越难以获得有利的租金价格。就目前情况来看,如果能够获得土地,那么在中国从事零售业的利润前景是十分可观的。”Cushman & Wakefield提供的数据显示,由于零售商对于土地的需求不断加大,2010年中国商业地产投资增长了42%,这也预示着一个大型商场时代的到来。

房租大涨挤压利润 榕大型零售商欲改当房东

为取得产品的定价权,获得价格优势,早在四五年前,零售商们就开始将触角伸向上游制造业,发展自有品牌商品;近一两年来,零售商们又发现房租攀升挤压了有限的经营利润,于是又开始巨资投入地产发展自有物业,当起了房东来。

新一轮扩张增大自有物业比重

对福州零售企业来说,要想从区域领头羊跨越到全国连锁龙头企业,今年是关键的一年。为此,今年初福州各大零售企业就制订了新一轮的扩张计划。记者了解到,按永辉超市的计划,今年扩张步伐明显加快,去年新增门店34家,今年计划新开门店50家,重点布局天津、河南、江苏、四川等外省市场。

新华都和东百也不例外,其中新华都去年新增门店25家,今年拟新增26家连锁门店。新华都董秘龚严冰表示,未来跨省的门店重点将放在广东东部、江西、浙江南部等福建周边省份,及中西部省份的贵州省。东百则是计划在福州继续寻找1个至2个优质项目,并在东百厦门店的基础上继续开发2家至3家厦门门店。

记者注意到,与以往的租赁扩张不同的是,今年各零售商都在强调自有物业的拓展。在日前发布的2010年年报中,永辉超市表示,公司将加强和有实力的房地产商的战略合作,并通过政府农超对接的扶持政策获取优质的土地使用权,进行少量的自建项目、定制项目、参股项目,以扩大获取优质物业的渠道,并表示为获取优质的商业物业预留10亿元投资额度。

与此同时,永辉进军地产业的消息不断传出:今年2月份,该公司决定与福建嘉博筑业投资管理有限公司65%35%比例共同出资2000万元设立永嘉(漳浦)房地产开发有限公司,专项开发漳浦县集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的漳浦城市生活广场”;今年4月,永辉超市又宣布其全资子公司永辉投资有限公司与喜禄(香港)有限公司签订设立合资经营企业合同,拟在福州市共同开发经营博纳广场,其中永辉出资2.1亿元,该地块将用于发展高端商业并附带住宅地产项目。

不仅是永辉,在上月底举行的投资者接待日上,福建新华都购物广场股份有限公司董事长陈志程表示,截至今年一季度,新华都共有98家连锁店,其中自有物业3家,公司目前正计划提高自有物业的比例。东百也表示在福州的新增项目有可能是自建。

事实上,开发自有物业是今年国内零售业的热点。业内人士告诉记者,国内苏宁、王府井、天虹、人人乐、文峰股份等零售商都在拓展自有物业,外资零售巨头也是如此,其中乐购在福州金山的乐都汇购物中心就是其自建商场,其商业地产还向全国各地扩张;还有家乐福也有意发展商业地产。

平滑租金成本 培育利润增长点

今年国内外各大零售巨头都不约而同地将目光投向自有物业,最直接的推动力就是近两年来大涨的房租。

永辉超市表示,对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的风险因素,其中包括优质物业的竞争加剧,导致租赁成本迅速上升,还有到期物业的续租导致续租费用急速上升。新华都2010年年报显示,该公司面临的主要困难之一就是优质的商业网点的拓展不易、开发成本不断提高

对面临的风险,新华都2010年报称,经营场所的选取对销售业务有重要的影响,各个门店尤其是地段较好的门店租赁期满后能够续租,将对公司的正常经营非常重要。如不能续租,公司将不得不寻找相近的位置,从而承受由于迁移、装修、暂时停业、新业主租金较高等带来的额外成本。如不能续租又不能选取相近位置,则可能面临闭店的风险。记者了解到,今年初,福州二环路利多福(左海)超市的停业就与此有很大关系。

“2010年,我国连锁企业续约房租成本平均上涨约30%中国连锁经营协会的调研分析表明,2010年我国连锁百强企业面临的最大困难是经营成本的提高,其中就包括租金成本。由于优质网点资源的竞争、房地产价格飙升导致房租的大幅度上涨,企业租金成本明显提高,有限的利润被租金吞食。

在首个年度股东大会上,永辉超市董事长张轩松表示,公司希望经过本轮地产调控后,获取一些低价、优质自有物业,公司坚持综合性超市的主业不会改变,与地产公司合作的目的是获取优质的物业资源。由于项目地理位置优越,公司通过投资能百分百地锁定该物业,降低获取优质物业的成本。

业内人士分析,如果是自有物业,零售商运营成本会比租赁物业低30%40%。而且从长期来看,优质地段商铺具有一定的升值空间,以后很可能成为零售商新的利润增长点之一。

                                                                         (来源:腾讯 福州晚报)

 

 

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