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武汉商业地产去化最少需四年 七大关键词解读

2016-11-23 点击:

近几年来,武汉商业地产在数量上不断攀升,据不完全统计,目前武汉至少已经有40家商业综合体,算上在建的,到2016年末,武汉的商业综合体将超过50个。

武汉商业地产目前到底现状如何?如何面临机遇和挑战?

 

关键词一:供大于求

在武汉新房住宅市场,经过2016年疯狂地“买买买”之后,主城区的库存早已降至3个月,很多区域已出现无新房可卖的迹象。

与住宅新房快速去化不同,武汉的商业地产市场却仍然供大于求。统计数据显示,2016年上半年武汉各大商圈商业总量为658.5万方,未来重点商业项目总体量约200万方。

从写字楼情况来看,2016年四季度及2017年一季度,预计武汉将面临逾30万平方米的新增供应,其中越秀财富中心、保利国际中心等优质写字楼有望在第四季度交付。武汉优质写字楼市场的竞争将空前激烈,预计2016年底武汉写字楼市场平均空置率水平或突破30%。

 

关键词二:去化周期长

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据,截至2015年底,武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉1066.77万常住人口计算,人均商业面积已接近3平方米,是香港的2倍。

此外,武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存,按照去年的去化速度,全部消化完至少还需4~6年。而未来5~6年,还将新增约1000万平方米商业体量。

在商业体量不断增加的同时,武汉还有很多商业中心正在凋谢。例如,后湖某商业综合体,除了电影院、超市、家电及快餐等主力店还在维持经营外,九成的零售店都已撤离。

 

关键词三:歇业调整

随着永旺梦乐城、宜家这样的商业巨头进驻武汉,以及未来的恒隆广场、华润万象城的进入,都给武汉商业地产市场带来巨大的冲击。

截至目前已知,武汉万达汉秀、万达电影乐园、新世界百货、华氏百货、王家湾摩尔城等商业综合体都曾经或者正在进行歇业调整。

通常来讲,歇业调整的目的主要是为了改善项目基础条件,优化业态、淘汰不赚钱的品牌引进新品牌等;挖掘商业新元素,例如,加大餐饮、电影院体验式消费,开书店、儿童乐园等。

据了解,汉口新世界K11的调整定位为艺术购物广场;万达电影乐园传闻改造为室内滑雪场;汉口庄胜sogo曾经红极一时,也历经多次歇业整顿的尴尬。

 

关键词四:巨头深耕

武汉的商业地产市场已有诸如华润、万科、金地、福星惠誉、瑞安、保利、凯德、远洋、新世界等大牌房企深耕。

其中,瑞安首个购物中心——武汉天地壹方购物中心,以及位于光谷的武汉保利广场于今年三季度相继开业,为武汉零售物业市场带来了18.4万方的新增供应。

预计未来武汉新增商业供应还将有凯德西城、恒隆广场、越秀金融汇、万象城;远洋地产归元商贸项目、福星惠誉西大街、国博中心、海上世界;武昌纽宾凯东急百货、光谷新世界K11、首创奥特莱斯、万隆广场、缤购城等。

 

关键词五:多点布局

从分布来看,如今武汉的购物中心乃至写字楼分布都呈现全面开花态势。武汉的商圈、写字楼最初较多分布在江汉路、武胜路、中南中北和钟家村,后期扩至建设大道、菱角湖、光谷、楚河汉街、王家湾。

如今经开、金银潭、青山、古田、江夏等区域均有各自的商业综合体满足需求。像宜家荟聚开业位于额头湾、凯德1818位于中北路、欧亚达家居汉阳店位于四新、永旺经开店位于沌口……

商业地产的多点布局,既验证了城市发展对人口的吸引力,也见证了城市各区域产业的发展;同时,商圈的不断外扩也为商业地产开辟了新的战场。

 

关键词六:体验式消费

随着体验式消费的来袭,餐饮业态成了各大商业综合体提升人气的重要武器。不论是武汉天地商业街、楚河汉街,还是经开永旺梦乐城、宜家荟聚,在他们的业态规划中,餐饮均占据了很大一部分,各种地方美食、日韩料理、港式茶餐厅、快时尚餐饮、咖啡、甜品等,成为很多项目的亮点。

同时,随着武汉综合购物中心的业态在不断升级,作为其中重要构成部分之一的电影院,这几年也在逐渐变化。统计数据显示,除了万达、银兴、金逸、百脑汇、橙天嘉禾、天河、大地院线在武汉有较为可观的布局之外,法国卢米埃,百丽宫影城等新兴影城也被渐次引入武汉市场。

此外,实体书店也成为悄然兴起的体验式消费重头戏。像宜家荟聚的西西弗书店、人信汇的物外书店、楚河汉街的文华书城,在周末节假日都吸引了不少人群前往,消费者不仅可以在里面看书、听讲座,还可以品尝点心、喝咖啡等。

 

关键词七:实体商业O2O

1207亿元!在刚刚过去的11月11日,这一数字再次刷新的淘宝单日成交记录。剁手族用整整一天时间,在线上线下释放着“买买买”的热情,也再次验证了电商的威力。

面对电商的冲击,购物中心需要一种线上线下交融的O2O应用。O2O即online to Offline,将线下商务机会与互联网结合在一起,让互联网成为线下交易的前台,通过互联网聚合线下闲散的资源,消费者线上筛选并进行支付,而后线下消费。

在武汉,2015年9月,银泰城携手阿里成为武汉首家入驻喵街的购物中心,而首批入驻品牌预计将超过100家。通过联手喵街,加强线上客流导流,与消费者密切连接的同时,武汉银泰城还进行一系列业态调整,升级为“电商+百货+逛街式餐娱”融合模式。

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