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中城商业研究院杨泽轩:购物中心三季度客流将恢复9成以上

2020-08-27 点击:

从2019年到2020年,我们经历了疫情的洗礼,秩序在更新、模式在进化、逻辑被重塑,商业地产行业在复苏中乘风破浪。回顾市场发展历程,有收获也有痛点。

2020年8月25日-28日,由赢商网主办的第15届商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“追梦的力量——新生态 · 新秩序 · 新未来”为大主题,吸引数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂,共话商业创新与未来发展。

8月27日,在“商业推动地产论坛第15届年会”上,中城商业研究院院长、万商俱乐部创始人杨泽轩带来了由赢商大数据·中城研究院联合发布《中国购物中心年度发展报告与疫后商业发展趋势研判》主题报告。

在演讲中,杨泽轩分别从商业不动产行业、购物中心市场环境、购物中心业态特征、购物中心品牌风向、不动产标杆企业5大板块进行分享。他提到,后疫情时代,客流恢复好、掉铺率低是优质购物中心的商业特征;国货升维、文化消费、细分市场、创新体验、数字化推进、市场招调将助力品牌商乘风破浪。

中城商业研究院院长、万商俱乐部创始人杨泽轩

商业不动产发展变“难”,但长期看好

对于商业不动产的发展,杨泽轩从利与弊的市场环境进行分析:

· 在外部环境中美贸易战、内部环境关联房地产行业的房住不炒政策下,商业不动产发展变得艰难。

· 在利好方面,政府的相关政策,如粤港澳大湾区的政策,以及消费20条促进消费举措等,将助推整个商业地产。

回顾2019年的资本市场,杨泽轩表示,在存量收并购上,80%以上的交易仍然集中在京沪,尤其以上海为主,助长了交易市场的热度。

另外,资产证券化在2019年仍然保持奔跑速度,但目前,REITs正式试点集中在基建的领域。杨泽轩表示,期望通过更多业内人士的呼吁,推动REITs在商业购物中心的应用,包括购物中心、写字楼、物流等。

购物中心预计三季度客流恢复9成以上

分析国内购物中心市场环境,杨泽轩通过数据指出了疫情的影响——中国连续有131个月新开的购物中心没有收入的记录被打破、今年上半年只有58家购物中心开业。

据杨泽轩预判,下半年计划开业的购物中心不少项目将受开业延迟等因素影响,整个2020年开业率将呈断崖式下跌。

关于国内客流情况,中城商业研究院的报告显示,新冠疫情影响下的春节期间,全国各地的购物中心客流量,普遍出现断崖式下跌。在后续疫情受控下,研判最早在2020年三季度,全国典型购物中心的客流规模可望恢复至正常时期的9成以上水平。

杨泽轩也表示,客流恢复较好、掉铺率低的购物中心,是衡量好商业的特征。

购物中心各业态普遍承压

在分析购物中心的业态特征方面,杨泽轩指出,防疫机制限缩购物中心及商户的正常运营,各业态普遍承压。

· 零售:服饰类疫情加深行业整体困境,唯运动装较具防御力;奢侈品收缩最剧烈,唯开关店比仍居各品类之首。

· 餐饮:复合型的餐饮相对逆势扩张,烧烤、火锅、铁板类还在进行开店,但休闲餐饮收缩情况很严重。

· 儿童亲子:儿童游乐、儿童教育受疫情的影响收缩最明显,线上教育不可避免会占领更大市场的份额。

· 文体娱:受疫情影响比较大,市场收缩比较明显,近几个月偏户外的体育运动类陆续恢复。

· 生活服务:其中医疗健康市场在收缩,但医疗设备、运动设备等个别品类呈上扬态势。

杨泽轩总结道,新冠疫情改变了人们的消费习惯和生活习性,业态的体验性、可替代性及数字化程度,决定了该业态的疫情抵抗力。

餐饮、美妆成购物中心品牌风向标

针对品牌拓店情况分析,杨泽轩表示,餐饮、美妆品牌发展势头强劲,服装品牌明显萎缩。

在今年上半年开关店比TOP10中,餐饮品牌占6家,其中5家为饮品品牌;此外,上半年开店数超过15家以上的品牌中,WOW COLOUR、THE COLORIST、小鹿茶、茶百道、星巴克臻选、三只松鼠、KKV、RELX、完美日记等共9个品牌均无新关门店,品牌发展形势向好,拓店势头迅猛。

从区域来看,上半年品牌新开门店以华东地区最高、占比近4成;华中、西南地区分居第二、第三位,占比分别为19.7%、15.5%。其中,上海在新开门店数量上夺冠;长沙位居第二;成都、武汉、西安分居第三到第五名,上半年品牌拓店明显向中西部的新一线城市倾斜。

进入后疫情时代,购物中心品牌潮流势必受新冠疫情的影响而发生改变。杨泽轩表示,品牌商需掌握“去过度化”的性价比高产品、深度挖掘Z世代、跨界、多业态结合的三大硬核措施;及国货升维、文化消费、细分市场、创新体验、数字化推进、市场招调等六大潮流风向,在后疫情时代下乘风破浪。

资管能力成资管公司的关键能力

关于商业不动产标杆企业的发展战略,中城商业研究院的报告显示,2019年,全国已开业、商业建筑面积在3万㎡及以上的购物中心,在数量存量、体量存量上仍保持两位数成长,但增速自2015年起已连续5年下滑。

同时,近三年标杆30持有项目数量存量占比小幅上升,自2017年的17.5%、升至2019年的17.7%;体量存量占比微幅下滑,自2017年的24.07%、稍减至2019年的23.99%,基本变化不大。

杨泽轩分析指出,从存量占比来看,30家标杆项目持有集中度续升,预示下一步行业的整合将会越来越多。

从租金来看,据2019年企业年报,大连万达商管集团、新鸿基地产、华润置地等三家上市公司,实现零售物业、商场等投资物业租金收入超过100亿元,其中,万达商管以384.8亿元再度夺得“租金收入冠军”;新城控股则以同比增长92%,成为年度“租金收入成长王”;仅太古地产受香港零售物业租金下降所累,租金收入小幅衰减。

结合标杆企业的发展战略,杨泽轩表示,在存量时代,培养专业高效的资管能力是成为资管公司的关键能力。

(信息来源:赢商网)

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