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2016年商业地产四大趋势

2016-01-20 点击:

2016年,商业地产行业将在延续2015年基本情况的基础上,随着宏观经济领域的发展变化而发生较为显著的调整,以关键词来表述,可以概括为“去库存”“跨界”“分化”“回归”“轻资产”“大资管”“资产证券化”“众筹”等。

“去库存”

与整个房地产行业基本面相一致,商业地产也存在着较为严重的“去库存”问题。“去库存”问题的引发一方面是由于开发规划和投资脱离市场需求造成的阶段性过剩和结构性过剩,另一方面是由于电商的冲击和消费不振引发的商铺需求不旺、租金下降以及空铺问题。“去库存”是2016年商业地产领域的重头戏,虽然难以获得像住宅“去库存”那样在政策面上的支持,但在宏观面上除有赖于提振消费的各项政策之外,适应消费行为和潮流变化的业态调整和经营创新将在金融业 “资产荒”的大背景下,为一些优质商业地产项目与具有潜力的商业地产项目“去库存”增添一抹亮色,险资规模化进入国内商业地产行业将是大概率事件。

“轻资产”

一些已经获得行业优势的企业出于快速发展的需要,或者出于市值管理需要提升ROE的诉求,或者出于战略性退出的需要,“轻资产”成为这些企业的现实选择,具体表现方式如万科对商业地产的“小股操盘”、万达引进合作投资机构以及进行众筹试点等。但行业技术经验、品牌影响力和资源号召力是支持“轻资产”打法的根基,运营能力是商业地产价值支撑的基石,商业模式是商业地产产品的灵魂,资源能力又是商业模式的构建基础。2015年的“轻资产”热导致部分企业走入了背离商业运营核心的迷途,2016年将更加强调向商业本质的回归。

“大资管”

商业地产大资管实际上是对商业地产金融属性的再度强调。“大资管”热的出现一方面是由于商业地产企业转型发展的需要,另一方面是去化困难导致开发商和运营商被迫演变为商业地产“资产管理公司”。2016年“大资管”热将得以持续,但是商业地产“大资管”将向更加偏金融领域的泛资产管理回归,商业运营管理作为商业地产“大资管”的配角地位将获得行业的共识,对于行业周期的研究和对宏观面的把握与对项目本身的研究与管理提升一样构成商业地产“大资管”的两个基石。

“众筹”

万达集团“稳赚一号”的顺利发行是万达集团向金融业转型的标志性事件之一,而“稳赚一号”受到市场的热捧也表明市场对信用级别较高的企业以“众筹”方式进行直接融资的接受程度。“众筹”自然成为在融资方面处于天然劣势地位的民营商业地产开发与运营企业以市场化方式实现直接融资的期待,但受制于企业本身的信用等级以及国家对“众筹”试点的管制,商业地产企业的“众筹”将在虚热的外表之下,在高利率与非法集资的边缘徘徊。而服务于商铺销售的“众筹”仍将处于各方的探索之中。

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