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购物中心布局“新城市商圈”或是雷区

2015-12-24 点击:

2015年被称为商业地产“寒冬”年,如今一年就要过去,商业地产到底是不是在过冬?是深冬还是浅冬?不久前,一场“商业过冬,远见与未来”的主题论坛在广州举行。在会上,一方面,根据今年上半年的经济数据,在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下,消费首次超过了投资,成为经济增长的第一拉动力。

但另一方面,商业地产(购物中心)却出现增速放缓、体量缩减、招商压力增加等情况。据估算,今年全国新增购物中心数量将比年初预计至少减少20家。10万以上的项目被投资者谨慎选择,目前一线城市项目多在8万平方米左右。

超10万体量购物中心招商难度加大

据中国房地产业协会会长刘志峰介绍,从去年起,商业地产投资出现了下滑,但根据今年上半年的经济数据,在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下,消费首次超过了投资,成为经济增长的第一拉动力。今年上半年,消费对经济增长的贡献率达到了60 %,比去年同期提高了5 .7个百分点,其中商业地产功不可没。

但不能忽略的是,商业地产增速确实在放缓。新城控股集团副总裁欧阳捷过去一两年一直在研究这方面的问题,据他统计,很多一二线城市的购物中心已经趋向于饱和,有的已经过剩了。数据显示,很多城市商业的人均面积已经超过了4平方米,如果单算购物中心的人均面积,有的已经接近2平方米。

“以上海为例,上海目前一年开业的购物中心增加的人均建筑面积为0 .1平方米,10年就增加1平方米,而且过去上海已经开业了160家购物中心,我们按照一个购物中心覆盖静态人口20万人来算,它可以覆盖到3200万人,而上海只有2400万人,所以上海的购物中心已经过剩了。”

“从我的角度来看,我觉得现在已经是商业地产的冬天了,这是一个冬天的开始。”广州凯德广场·云尚总经理刘嘉表示:“我们有50多个项目正在经营,不论是客流、销售还是租约到期的续签都有一定的增长。但是在过去一年里面也遇到了一些重大的挑战,有一些数据是下滑的。”

他表示,如果是超过10万平方米体量的购物中心,其招商营运的挑战比以往加大。基于此,企业在投资做一个购物中心时,会更加谨慎。“我们在一线城市做购物中心时,会放选择8万到10万的体量。我觉得这就代表商业地产收缩的开始。”

新城市商圈难再有春天

据欧阳捷介绍,今年该公司的项目已进入了21个大中城市,其中有10个以上是省会城市,但他却认为,未来三四线城市才是商业地产的机会点。据统计,目前三四线城市占到全国城市人口的53%,但是三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16 .5%,所以它面临很大的机会,

“我们也研究了一下,一个三线城市的人口平均50 9万,一个四线人口平均是411万。如果按照一个购物中心20万人口的覆盖率,城镇化率50%算(50%的人住在三四线城市里面,剩下50%的人住在县城、城镇或者是农村),那么可以容纳购物中心1600多个。”他表示,如果按照美国的标准———一个购物中心覆盖12 .9万人来计算,那么购物中心的量还可以上升到2 7 0 0个。“所以购物中心未来的机会点也就在10年时间,过了这10年跑马圈地结束,三四线城市也就没有机会了。”

三四线城市商业地产也存在着一些风险和陷阱,尤其要注意“新城市商圈”。他认为,新城市商圈很难再有春天了:“政府建立了大批的工业园区,大批的新城区,但城市人口的导入已经完全减缓了。”他表示,目前中国已经进入后工业化时代,一个城市中连“千人大厂”都很少见,更不要说“万人大厂” 了。在这种情况下,新城区地广人稀,不仅购物中心,临街商铺都很难存活。

其实工业园、产业园已经存在大量空置项目了。以北京为例,商业地产的空置率为4%,这还是一个合理的水平。但如果把工业园、产业园、厂改房这些新形式算进去,在北京的空置率则超过 10%.“去库存”可能是未来三年里我国大部分城市要解决的一个问题。

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