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商业地产开发进快速发展期 投资需理性

2015-10-28 点击:

近年来,商业地产开发进入快速发展期,众多投资者纷纷将资金投入该领域,商业地产投资额呈现逐年增长的趋势。然而,在追求商业地产高额利润的同时,也埋下了建设过快、开发过热、空置率过高等方面的隐患。由于商业地产投资风险高于住宅地产,理性的分析决策变得十分必要。

应对整个房地产行业的大变局,需回归理性与本源。在大链接时代商业地产不断受到互联网冲击,但互联网技术本身并不是为消灭线下商业而存在的,而是为更好地提升线下商业而服务,让消费者体验优质的产品以及合理的定价。就如淘宝“双十一”所展示的惊人销售额背后,也透露着二、三线城市消费者无法在当地实体商业买到他们想要的商品,因而只能通过电商平台去满足其需求。但这同样意味着具有极强区域属性的实体商业在二、三线城市具备突围的可能性。

不管在何种时代,商业地产投资都必须回到商业地产本源去思考问题。开发商只有分析消费者需求、进行市场可行性研究,结合供给与需求的客观经济规律去判断商业地产市场,这样才能使商业投资回归理性,应对任何时代的地产变局。

目前中国类 Reits等金融产品虽然已经开始发展,但是实际操作依然局限于少数几个团队中。目前,在设计前端金融产品时,面临审批流程复杂、资产定性定价困难等因素,同样作为金融产品和金融投资工具,Reits需要具备合理资质的投后管理人团队,而长远来看,开放式的Reits还需具备再投资和交易所持项目的需求。

在2015年上半年经济增长减速的宏观环境下,房地产土地市场成交整体呈现下跌局面;同时由于商业物业存量高企、运营难度增加,成交量下滑更为明显;源于一线城市坚挺的商业物业升值空间和租金回报率,商服用地楼面成交均价依旧保持上涨,二线城市土地市场颓势显现,商服用地市场成交量价齐跌,投资风险系数增加。

2015 上半年中国20大城市商业物业存量超过9700万平方米,其中二线城市占据了63%。到2018年,预计仍然将有6146万平方米的新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%;而新增供应中有58%将在二线城市的非核心商圈开出,其存量和未来供应压力并存,经营风险及招商压力将持续上行。

而中国20大城市写字楼市场的压力则有过之而无不及,超过 420 万平方米甲级写字楼在2015上半年竣工入市,总存量达到4693万平方米。到2018年,预计未来供应将超过7100万平方米,是现有供应的150%,压力明显大于商业物业市场。而由于2015年和2016年是写字楼供应高峰年,因此预计短期内二线城市的写字楼供应压力仍将持续,空置率高企之下,租金下滑态势将难以扭转。

随着房地产利好政策出炉,住房市场的销售情况有明显改善。这一系列资产证券化探索将有利于整个行业的资本流动、投资效率以及运营品质的提升,然而如 Reits这样的模式,未来还需要更多政策支持和专业探索。

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