招商难、选址难、运营难，已经成为摆在商业地产商面前的三座大山。而电商市场的迅猛发展更令地产商们雪上加霜。

2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。即便商业地产长期囿于“三难”，但房企仍以“飞蛾扑火”之势投资商业地产项目。

零售业比例下降，餐饮娱乐加码

在众多热衷于商业的房企中，中粮无疑是“真爱粉”，且商业开发一路顺畅：大悦城开一家“火”一家。此前，中粮方面表示，计划用2—3年完成11家大悦城的打造，5年内交付20家大悦城。

大悦城的特色就是不断的创新，这是大悦城发展的第一位要素，无论是大悦城推广，还是新、老大悦城的改善，都是重在创新，朝北大悦城的悦界便是创新，但未来大悦城的布局也不会仅仅只是简单地去复制悦界。

朝阳大悦城的自我重构——将项目北侧5、6层的高位停车场重新改造，打造为将商业与自然、艺术与消费相互交融的主题街区，官方的定义是，“不只是购物需求释放的地方，而是一个兼具主题、话题和人文关怀的生活空间”。体验也是实体店可以对抗电商的关键。

龙湖、宝龙、越秀、红星美凯龙、首开商业等多家大型开发商旗下商场将餐饮、娱乐、文化等体验式业态大幅增加，以此使得商场的人流量和营业额均获得正增长，与此同时，较低的零售业态比例成为这些项目的共同特征。

电商与购物中心融合发展

与万达、凯德等众多商业巨头相比，身披全球最大的住宅开发企业华丽外衣的万科集团选择进入商业地产的决定无疑是需要勇气的。

继悦荟万科广场、中粮万科半岛广场之后，北京万科再次实行“联姻政策”：与住总联手打造大型购物中心作品——住总万科广场。相对于万达、华润，“房企大佬”万科在商业地产中却只能算“新手”，但除了上述所提及的商业项目，万科将和首开在2017年推出首开万科广场，从购物中心的字面上看，万科走的是“强强联合”的模式，此前，万科集团和万达集团也早已完成战略合作签约。

不难看出，在电商盛行的商业地产大环境下，北万的商业项目更加注重体验式消费。住总万科广场采取下沉式广场、屋顶露台花园、Village，共享中庭空间。并且项目业态丰富，包括时尚名品、大型超市、特色餐饮、星级影院、儿童娱乐。这一切，都是北万着力让新一代体验式 ShoppingMall改变城市版图。项目预计将于2016年5月1日初开业。

电商和购物中心是互相冲击的。商场将随着业态的变化变成O2O。未来的商铺面积有变小的趋势，很多的商铺从购物的平台变成了体验的平台，用这个体验店拉动线上的成交。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，“商业地产面临很大的风险，有严重过剩、同质化、泡沫化、被电商的边缘化等各式各样的问题。所以商业地产要做好，不能依靠传统的方式来做，必须要有创新。”