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昆明综合体商业规划调整现松动

2015-10-22 点击:

华润置地欲在调整规划后涉足五里中央商务区的消息近日传出,昆明主城土地尤其是住宅用地供应匮乏多时,许多知名房企另辟蹊径,选择介入城改项目,华润不是第一家,也不会是最后一家,但这些开发商面临的一个共同问题,就是对现行规划的调整需求,在此之前,金科就成功完成了拿地后又退地改规划,再重新拿地的一系列动作。而更多的这类调规需求,却未见成功过关。无论是华润置地还是金科,都是有着相当地位的品牌房企,它们调规的背后都涉及到商业比重过大的问题。如今,昆明楼市对特别是主城旧改综合体的规划调整呼声渐高,在这一现象的背后,根源在于市场已经发生根本性变化,而现行规划已经与眼下的市场脱节,许多地块的商业比重过大无法适应房企的需求。

昆明多房企开发受阻于规划

对于昆明的项目规划,眼下不少开发商都有各自的烦恼。

而拿地之后还调整规划的,金科便是最典型的一例。金科入昆已经一年有余,但入昆首作金科时代中心却一直到近期才启动,深究发现这各种曲折涉及到规划调整。回顾2014年6月,金科掷2亿元在小板桥拿地,原定项目会在今年4月份动工,2017年2月份竣工。但最终项目启动时间推迟了数月,原因与项目调整规划有关。

规划调整之后,地块又在土地交易市场重新拍卖,拿地者仍是金科,当时还被误认为是金科再度拿地,实则为调规之后的同一个地块。按照原规划,金科时代中心由7栋住宅、1栋写字楼、2栋公寓和9栋商业组成,商业比重相当,住宅占比偏低。不过经调规之后,项目偏重于住宅,大大降低了商业比重。

自然,对于调整规划一事,不是每家房企都能有绿色通道可行。鑫海汇从中豪接手的宏仁村改造项目就受阻于规划。鑫海汇在今年4月份接手了宏仁村土地一级开发整理,不过随后鑫海汇又协商解除了协议,退出了宏仁村改造。宏仁村改造项目再次搁浅,据鑫海汇方面称乃其中一个重要原因就是地块规划原因。这个昆明最著名的城中村改造项目再次搁置下来。

同样的问题也困扰着瀚林万景度假山庄。瀚林万景度假山庄地块原是由五矿地产来开发,彼时项目几易案名,从“观景道18号”到“南亚国际合作交流中心”,再到“万景园”,地块性质一变再变,最终,五矿还是变卖了土地,接手方为广西瀚德集团,项目才最终定名瀚林万景度假山庄。不过,瀚德集团接手一年项目也无动作,据传项目欲由原来规划的商业和酒店变更为居住用地,以减轻开发风险。要变更项目用地性质,但这又谈何容易。

多家房企调整规划或是意欲调整规划背后,所折射出的是昆明目前对于主城很多地块的规划已经无法适应市场需求,如今,隐藏着的冰山正一点点暴露出来。

犹记得昆明产投曾就穿金路内燃机厂101亩地块与蓝光洽谈合作事宜,原本两家联手似乎也是水到渠成的前景,但最终还是因为蓝光诟病地块规划的商业体量过大而告吹。

对于很多实力房企来说,不是没有开发意愿,而是即便有意愿也不得不在不符合市场需求的规划面前却步。再加上昆明尤其是主城的土地供应今年来陷入低谷,开发商更是陷入了无地可拿,无项目可做的僵局。

调整规划非易事

房地产项目要调整规划有其法定流程,城乡规划法第四十三条规定:“建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。”

同时,《城乡规划法》第五十条还规定:“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。”

可见昆明房地产项目的规划变更也得符合控制性详细规划。另外,较大的规划调整势必会涉及到土地性质的变更。对于土地性质的变更,有规划方面的业内人士称,那些已经出让的且有了使用单位的土地,在符合当前相关规划的条件下提出申请,规划部和国土部门书面批复,规划局按控详规提出新规划条件,国土局和建设单位签订土地使用权出让合同变更协议,然后开发商可凭原土地使用证和变更合同到规划局重新换发建设用地规划许可证,最后重新到国土局变更土地使用证即可。按照不同的用地性质,这期间就会涉及到调整或补交土地出让金。

而无论是调整规划还是变更用地性质,都必须在符合当前城市总体规划、土地利用规划的情况下才有可能。据称原则上挂牌和拍卖用地土地性质是不能变更的。这就牵扯到了昆明城市的整体规划和各区的控制性详细规划。

以盘龙区为例,在今年最新出台的《昆明市盘龙区控制性详细规划梳理》中,该区的商服用地增加了159.1公顷,居住用地反而有所减少。高新建城区最新规划中,商业用地同样唱主角。上述都足以说明昆明的规划依然延续了多年前城中村改造时所勾画的蓝图,主城区动辄便是城市综合体。至于房企,商业比重过大,开发风险是显而易见的。然而要变更规划却又不得不受阻于控制性详细规划。门槛过高,想要调整规划并非易事。

不过如今看来这也不是完全没有可能的事情,金科拿地之后又调整规划,重新拿地倒是为昆明规划调整流程开了一个口子。

业内:昆明原有规划已不适应当前市场

昆明原有规划并不适应当前市场的发展已经成为目前业内普遍的认知。近年来,昆明商业综合体如雨后春笋般涌现,商业过量的话题已经不新鲜。商业综合体在同质化、超体量、电商冲击三重 压力的冲击下夹缝求生。就其原因,规划上千篇一律、缺乏前瞻性、同质化严重、缺乏体验度等等都成了综合体项目的致命硬伤。 现阶段,昆明打着“综合体”旗号开发的项目众多,但真正做成了“综合体”影响力的项目却屈指可数,更多的是“空有虚名”。 前期规划是房地产开发中至关重要的环境,越来越多千篇一律、缺乏创新的规划很有可能被越来越挑剔的市场所淘汰。

在他看来,如果按照原有规划继续发展下去,未来商业势必更加过量。在这样的背景下,开发商所能做的很有限,关键还是政府根据实际供需情况,调整用地属性规划,包括已出让的和未来将新供应的。不然单靠房企在原有规划框架下想要实现突破,局限性很大,房企将很难有作为。

昆明商业现有的存量已经有420多万方,去化周期超过6年,这还不含写字楼和公寓。开发商开发出来的产品是需要销售的,做的应该是市场具备需求的产品,如果市场本身已经饱和了,供大于求,商业比重太大的项目风险也就可想而知了,没有一个开发商是傻子。

当下,昆明各区虽然出台的新的控详规,但还是延续了主城基本以综合体为主的规划,这其中还是有昆明“城改运动”启动之时勾勒出的蓝图的影子。毋庸置疑,在楼市处于上升通道期,打造综合体确实是市场和开发商的需求。但是如今的昆明楼市已然不复过去的高热境况,市场风云激变,现下商业比重较大的规划已经与市场脱节,与开发商的需求也严重不相符,这将导致有意向的房企很难有所作为。而通过合法合规的程序对原有规划进行调整对昆明市场而言是有必要且有市场需求的。虽然不可能为每一家想要更改规划的房企都开通“绿色通道”,但金科的“口子”已开,意味着昆明在更改规划方面已经有了一些松动的迹象,至少这已不再是完全不可能的事情。

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