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商业地产轻资产化的三大模式

2015-05-29 点击:

什么是轻资产?

房企传统的重资产开发模式,需要在前期买地、建设上投入大量的资金,如今销售遇冷,企业负债率上升,运营压力、资金链承受巨大压力。轻资产模式下,多数资金将来源于房地产基金或其他渠道,开发企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力。轻资产模式在美国等国家已经非常成熟。但是国内的房企刚刚开始探索这种模式。

轻资产模式是“国外商业地产开发商的最终归宿”,类似“铁狮门小股操盘”,甚至不持股只操盘,避免资金沉淀,加快周转,同时轻资产模式盈利能力更强,主要以租金净收益为主,可以提升净资产收益率。

房企在商业地产领域转型做轻资产,需要什么资源?多名商业地产人士表示,首先必须有已成功运营的明星案例,其次是大量的品牌资源以及可匹配的人员储备。

万达董事长王健林此前表示,目前楼市呈现“L”形走势,想要更快扩大规模,重资产模式已经不适合,只有轻资产模式才能更快发展。

“轻资产模式其实才刚兴起,还没有哪家已经做出成绩。”红星商业总经理李嘉表示,这对红星商业这类中型行业公司来说,是一个快速扩张的市场机会。

■房企探索

模式1 基金主导 商业开发+运营

代表企业:万达 挑战:商业运营能力或有压力

虽然今年1月才宣布转型轻资产,商业大鳄万达却来势汹汹。凭借轻资产模式,5年后万达广场要从去年的109家急速扩大到400-500家。

到今年底,万达总共有135个万达广场开业。在重资产模式下,万达每年开店的速度是25家左右。而2016年预计开店50家,其中超过20家是“轻资产”,后年将翻番。

“什么是轻资产,就是投资万达广场的钱不用我出,都是别人出,使用万达的管理系统、品牌。”万达董事长王健林4月15日在深圳交易所演讲时表示,万达只负责项目的选址规划设计、建造、招商、运营管理,所有投资获得的收益,万达和投资方以35:65分成。

钱从哪儿来?王健林表示,万达和多家基金、保险资金达成合作,目前已签约了几十个项目,未来还将有散户众筹。今年1月,万达商业和光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司(万达旗下公司)签署框架协议,拟在今明两年间筹资240亿元投入开发20家万达广场。

券商中金分析,万达轻资产模式的最终目标是在三四线城市执行拿地战略时,用外部融资取代预售资金。

王健林也不讳言,三四线城市房价低,只有走轻资产模式才能算过来账,而公司从去年就研究轻资产转型,目前已完成模块、系统、资金合作等前期准备。

从前期来看,万达模块、执行力都非常好,但目前运营的100多家万达广场里,收益能让万达满意的有几家?万达一年的猎头费高到吓人,但有些商场位置不好,换人也很难见效。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示,万达的运营能力在行业属于中等偏上水平,轻资产项目能否运营好,这对万达是一个考验。

“管理跟得上,就不会翻船。”王健林称,未来万达商业管理将减少人力,实现“高度信息化”。

模式2 引入基金 入股或接盘

代表企业:万科、龙湖、恒大 挑战:更像是合作开发

相比万达、凯德、大悦城等主要进行商业地产开发运营的房企,以万科为首的住宅开发商,在商业地产领域“轻资产”的探索上则更加偏向于引入基金,入股合作,补充资金。

据悉,万科在商业地产运营模式上,一直倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式,将房地产金融和商业地产发展紧密结合,并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举,“养肥”之后卖掉,从而实现资产的滚动。去年底,万科引入凯雷、麦格理等投资机构,将北京金隅万科广场等项目打包出售。

龙湖则在开发环节就引入基金。今年1月,龙湖与加拿大养老基金投资公司联合宣布,成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。而此前龙湖在开发重庆观音桥龙湖新壹街综合商业地产项目时,就引入境外基金,龙湖持股51%,基金持股49%。

近期恒大被曝光也将转向“轻资产”,但据了解,恒大的主业仍是住宅开发,轻资产战略更多是指运作旗下的多元化业务上市。

模式3 接洽合作方 代管盘活项目

代表企业:红星商业 挑战:缺乏明星案例或人才储备不足

虽然和万达快速做大规模的愿望相同,但商业地产后起之秀红星商业发现了轻资产模式的新商机——接洽中小房企或外行的合作方,入股或纯代管商业项目。

“我们遇到很多做矿的民企、做基础设施建设的国企,或者是当地开发区里的国企,不缺钱、不缺地,但是不懂怎么做商业,项目就僵在那儿,想让我们进去盘活。”红星商业总经理李嘉介绍,目前该公司已签约了唐山等地的4-5个代管项目,储备项目超20个。

商业地产不乏“代管”式接盘,比如2012年大悦城地产签下北京东二环的悠唐广场10年租赁合约,但红星商业坚持代管项目必须拥有“冠名权”。

“我们会从代管的项目里挑优秀的,做红星自己的品牌爱琴海购物中心。”李嘉说,“否则就和代理行一样是为人做嫁衣”。

去年10月,李嘉表示,红星商业将开启轻资产模式,除了运营红星集团自持项目外,也在全国寻求代管商业项目的机会。彼时,红星商业旗下仅有刚开业一年的北京爱琴海购物中心一家商场,截至目前也仅新增了昆明爱琴海一家商场。

 

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