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揭秘轻资产十大要素

2015-04-22 点击:

轻资产这一概念最近被炒的火热,以万达为首的房企都在玩转轻资产,模式也各有不同。但是,“轻资产”是什么,你真的清楚吗?

1、不是管理输出才叫轻资产。

2、定位规划、代理顾问公司是赚快钱,卖一票就走,轻资产考虑赚的是长期增值收益。目前商业管理公司大多在输出规划设计招商管理,忽略掉营运功能才是轻资产运营的核心点,开业后就被东家踢出门几乎是常态。现在轻资产的运营模式大致都是业务外包,这也是一种赚快钱的业务代理,与轻资产公司的理念差很多。老板不成熟,都赚快钱,对于商业的培养和定位没有深刻的理解,做资产运营管理的也有好长一段路要走,它必须是和资产方一样,为长远谋局,而不是赚快钱赚一次钱。

3、轻资产成功之道在运营,通过运营提升资产价值,轻资产公司赚溢价的收益,最理想的情况是后期升值后能顺利退出,而运营没做出来,一定会遇到瓶颈。核心运营能力如何标准化,是轻资产模式的核心竞争力。在目前的中国,把百分百属于自己的购物中心,交给一个不是股东的商业管理公司去干去管,前景堪忧。商业地产,所有权是一切,所以很多资本方聪明了,拿了物业找上门,不说每年给多少钱,而说给多少股份。

4、轻资产关乎企业的退出机制,与企业建立的运营模式有很大关系,必须在运营中建立起以企业运营模式为主导,串联政府,客户,消费者,银行,激发五者共同的利益兴奋点。轻资产实际上更是专业的分工,资本做投资,专业做管理,赚管理的钱。

5、轻资产模式,门槛看似低,实际上很高。运营不理想,轻资产看似比重资产公司承担的风险小,其实是招牌砸了,这是最大的风险,轻资产公司的问题就在这。

6、说轻资产是方向肯定没错,轻资产是建立在重资产之上。轻资产公司具有商德和专业更重要,它要有稳定的重资产方。轻资产不是你想搞,想想就能搞,一堆问题,逐个解决,未必都能搞成。如果自己的资产还搞不灵清,就想着帮别人管理了,把别人当傻瓜的,最终自己会发现,只有自己太幼稚。

7、轻资产公司要进入之前,就要和重资产方说明白:招商可能需要大数字装补;开业三年内可能一毛钱不赚、不能销售等等,如果重资产方接受了,轻资产方才能进入。现在有多少轻资产方能做到这一点?又有多少重资产方能做到这个?所以说,轻资产时代没有到来,还在远方。愿望都是美好的,但现实是复杂的,一旦长远利益和短期利益打架的时候,管理方和资产方就会崩掉。

8、做商业管理的肯定很难成功,因为,合适的资产方不多。购物中心前三年的租金收入,不管你的钱是银行贷的,债权发的,都会很亏,所以,很难有合适的资本方。没有合适的资本方,营运管理方就尿不到一壶去,所以,最终一拍两散。新鸿基、太古、嘉里这些大佬,都是有资本市场支持着。轻资产,顾名思义有合适的两端,头有深黯商业原理资本雄厚的资本方又不懂专业,才会交给专业方管理,没有资本方这个头,专业方没有市场的。没有资本,不要妄谈商业长期持有运营,否则,会害人的只有商业资产证券化的时代到来,轻资产的时代才会到来,营运管理赚钱的时代才会到来。现在开始谋局没问题,但要发力起码5年以后,可能十年。

9、全国8万多家地产商,有一半都直接或间接,主动或被迫介入商业地产,95%以上都没有商业地产的操盘经验,这是轻资产公司的市场机会。最终的结果一定是百家争鸣,然后行业高度集中,现在8万家地产商,最后可能就剩8千家,2年内冒出1000家轻资产公司,最后就剩下50家,留下来的才是大浪淘沙真英雄。

10、工业时代、服务业时代、金融时代,三大浪潮集中在中国爆发。轻资产盛行的时候,中国的商业地产就成熟了,其实也就是中国服务业水准提升了。

 

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