同时遭受“泡沫化”、“同质化”、电商“边缘化”夹击的中国商业地产行业，竞争正在走向深水区，从初期的开发竞争走向运营竞争和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已然不可避免。

中国商业地产联盟理事长顾云昌表示：“站在商业的角度，我认为(商业地产)不存在拐点的现象，但是站在地产角度恐怕存在拐点的情况。总体来说，中国的商业地产现在很纠结、很困惑，但是相信我们的市场空间，发展前景比之前要大。”

伴随着此前的强烈投资刺激，中国商业地产在短短几年中规模暴增。

在商业地产出现“泡沫化”等过剩问题的状况下，很多城市商业地产项目出现经营困难的状况。

中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政表示：“在沈阳和成都等一些城市，出现商业供需关系失衡、供大于求的情况，有些商业(地产项目)可以说是惨淡经营。”

一方集团总裁杨越表示：“据了解，从2000年到现在十多年，中国的商业地产项目数量是4000多家，主要分布在一、二、三线城市，而且建设成本越来越高。再往下走，我们不能像以前那样只讲究体量，现在讲究效量，下一阶段是服务。”

“我们现在说的拐点并不意味着市场出现了拐点，而是我们的思维模式出现了拐点。我们过去都在谈如何满足消费者需求，结果所有的商场、购物中心同质化。但有谁想过如何让消费者来寻找我们?”中华全国商业信息中心主任王耀表示。

东方园林产业集团有限公司总裁张诚表示：“目前商业地产领域正在走向多元化、扩大化，而如果从全国商业领域的销售总额和商业地产的投资总额看，是每年都在增加的。”

平安银行地产金融事业部副总裁董续勇则表示：“商业地产发展到今天，应该说面临着一个持续发展，不断转型升级的过程，还看不到一个明显的拐点。银行对于金融支持商业地产值得期待，特别是在当前金融领域正在发生变化，我认为商业地产面临一些好的机会。”

“当基本的消费需求解决以后，消费需求上肯定也将发生变化，一个是如何提高消费的质量，第二个是如何引导消费的升级，从物质消费到精神消费。这时候商业地产就肯定要发生变化，因为消费需求发生了变化。”顾云昌表示。

顾云昌认为：“商业地产发展到今天，过去的定位是抢投资和招商，现在更多的是要关注服务，把投资商往服务、运营方面转型;商业地产项目定位过去把重点放在购物中心上，现在是要做城市生活中心、城市区域中心和社区生活中心，要完成从购物中心到生活中心的转型。”

万科集团高级副总裁丁长峰则表示：“万科在商业地产这方面的资产，目前大概有2000万平方米。非住包括购物中心、社区商业、写字楼，还包括产业园的孵化项目。在购物中心方面，万科现在在全国的13个城市中有25个购物中心在规划中、待建中或者是已经开业了，涉及到的总投资是303亿元。在社区商业这块，可能更多一些。”

对商业地产项目的定位，周政表示：“商业地产重要的是提供一个公众生活之外的第三空间。”

以沈阳大悦城为例，周政表示：“顾客到大悦城的目的不仅是购物，还有交友、约会的需求。沈阳大悦城设计了ABCD四个馆，这个很难管，分开又不是那么小，于是我们把连廊做了很多文章，在中间的广场做了很多文章，室内、室外做通透，把室外的人拉进去，做了一系列的努力。”

此外，在向服务商、运营商转型方面，众多开发商也在积极尝试。

丁长峰表示，万科未来要向城市配套服务商转型。“万科的商业地产，包括我们的购物中心和万科的社区生活中心，一方面我们要横向实现它的价值，第二个我们要成立一个独立平台。万科有非常好的机制，也有很多的同行不断地跟万科交流合伙人的体制，我们现在也是在新的商业地产的链条里面，未来无论是从资产管理还是在开发建设和运营管理，我们都将准备全面导入合伙人体制。”

“中粮大悦城的定位是服务18-35岁新兴中产阶层，这是我们的一个主要平台，过去我们是开发，完了以后转向运营，就是真正掌握消费者体验的需求，做足我们营销、服务，包括大数据管理，商铺的组合，让购物中心真正满足消费者的需求。我们以后要专业化运营，服务上面要做好。”周政认为。

光耀东方集团董事长李贵斌还表示：“光耀东方前些年并购烂尾楼的时候，基本上在定位、规划、招商运营时进行价值再造，当时的外部环境是地价、房价一个劲地涨。但现在不好卖了，要想有收益，必须经营好。”

在目前的商业地产发展中，除了运营转型之外，融资方式也面临着与以往不同的思维转型。

张诚表示，过去商业地产是利用住宅房地产泡沫来做资产，现在是用市值做资产。

“以前是一个住宅的房价被严重高估的时代，那个时代的泡沫用来建了商业地产，而现在商业地产要用市值来做。”张诚表示，通过交通、物流、运营等提高商业项目估值，先撬动第一块砖，然后融资等相继打开。

目前商业在金融方面将获得一些好的机会。

“主要的变化是资产证券化和利率市场化的大幕已经在金融领域拉开，我们的商业地产应该是站在资产证券化和利率市场化的风口上面，这是一个好的机遇。”董续勇表示，如果说商业地产在金融领域它有拐点的话，是一个非常好的向上的历史性的这样一个拐点。

“利率市场化这是跟我们地产行业密切相关的，就是利率市场化能够让未来市场的利益中枢往下移，这是一个客观的，我认为是必然的趋势。”董续勇表示。

“我们过去的融资模式主要是销售+银行，但是未来更多地是要关注资产证券化，所以这方面的转型也会随着金融改革、证券化市场的推行，促使商业地产转型。”顾云昌表示。