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全国60强城市购物中心“供过于求”

2015-04-09 点击:

4月8日,发布了《全球城市研究-中国城市60强》商业研究报告。该报告显示,全国60强城市的购物中心已呈现“供过于求”的过剩状态。尽管如此,中国的优质购物中心供应却仍然严重匮乏。

2011年至今,年收入超过3万元人民币的中国“消费阶层”人口达到1.3亿人,几乎是翻了一番。预计到2020年,中国 “消费阶层”人口将会增长到2.2亿人。这意味着国内消费正成为一股前所未有的强大驱动力,推动着中国经济增长。凭借传统零售实体店加上电子商务和全渠道零售网络的快速发展,物流地产将继续为中国60强城市提供强劲的长期增长机遇。

同时,中国购物中心的开发规模增长呈现井喷状,其增长速度看起来远超于消费阶层人口的增长。据悉,2011年至今,中国购物中心总量以每年21%的速度增长。仅过去的三年里,中国60强城市的购物中心总量就几乎翻了一番。目前,中国城市的购物中心总量已经达到6500万平方米左右。预计在2017年,中国城市购物中心总量将增加至7700万平方米,其中68%的购物中心位于北上广深之外的1.5线和二线城市。

大量购物中心兴建的同时,越来越受到消费者认可的电子商务也在迅速侵占实体零售的市场。2014年,网上购物销售额已经占据中国总销售额的70%。大量的供给和被侵占的市场导致购物中心呈现出“供过于求”的过剩状态。不仅如此,购物中心的客流量也出现明显的缩水现象。

尽管如此,中国的优质购物中心供应却仍然严重匮乏。所谓优质购物中心,指的是建筑、设计和布局的高标准化,拥有良好视野、宽敞的走廊和高天花板的硬件标准,以及有竞争力的租户组合。仲量联行发现,全国60强城市中,仅有10%-15%的现有存量符合上述国际标准。

开发商通常将零售板块视为一枚“灵丹妙药”,大量兴建以提升综合性开发项目形象、刺激住宅销售并保证长期收入现金流。尤其在中国的低梯队城市,极大多数购物中心在建成后被散售出去,缺乏专业化的物业管理和差异化经营,生意也并不理想。这类散售型零售物业的市场占有率目前正在降低,苏州等部分城市正在通过新的政策规划限制散售型购物中心的开发。

值得注意的是,2011年以来,人口密集的内陆1.5线区域性城市,特别是成都、武汉、西安、沈阳、重庆,购物中心的开发规模空前增长。不断加剧的竞争压力,迫使购物中心探索差异化策略、传统实体零售与全渠道、体验式零售融合发展。而随着购物中心竞争愈发激烈,“赢家通吃”的局面正在呈现。未来,很多规划和管理不好的购物中心将逐步被淘汰。

随着经济转型朝着服务业方向发展,中国60强城市对办公楼、零售、物流仓储和酒店面积的需求将会同步增长。随着这些市场逐渐发展成熟,投资者需要更严格的规范、更完善的规划和决策体系。

报告还显示,天津、成都、苏州、武汉、重庆、杭州、沈阳、南京、西安这前9名的城市被视为未来最具有商业增长价值的1.5线城市。

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