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二线城市楼市去化任务艰巨

2015-03-24 点击:

2015年的房地产调控政策,持续了2014年的宽松基调。三四线城市被房企视为“红海”,但二线城市“托市”力度不减。

在“托市”方面,二线城市率先有动作。首要原因是二线城市目前库存量非常大,形成了新城大量房屋积压的情况。其次,从目前区域经济和全国宏观经济发展的重点来讲,未来发展2000万以上人口的城市,北上广深肯定不在此序列里面。从区域经济发展的均衡化来看,避免北上广深人口产业过度集中,显然二线城市是发展重点。要形成人口聚集效应,放松一些购房需求,是有必要的。

去化任务艰巨

从政策层面来看,2014年以来的房地产调控可以分为三轮:第一轮以各地的松绑限购为主;第二轮以央行的限贷政策调整及降息为标志;第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准。今年的全国两会上,政府工作报告提出支持居民改善性住房需求。

今年所有新常态下的微调,目前从力度上来讲,是托市而非救市。目前鼓励买房,是不让房地产的危机更严重而冲击金融安全和实体经济。

从去年来看,多个二线城市解除限购,地方政府做了很多松动。但目前市场态势继续延续,即便已经取消限购,但收效甚微。目前楼市呈回落趋势,不管是降息降准,还是公积金贷款调整等,都难以使市场翻转。

二线城市2月份新增供应量为650万平方米,低于2015年1月份1116万平方米的水平,新增供应量虽明显降低,但成交量也随之降低,导致库存在2015年2月继1月出现环比微跌后又小幅回升。

住房的需求、房地产市场的发展是与城市规模的变动、人口的增减紧密结合在一起的。一线城市由于具有较多的优质公共资源,所以城市规模不断扩大,人口不断增加,房地产市场仍然处于供不应求状态。“二线城市与一线城市比较,没有一线城市那么大的人口吸引力,有的城市房地产去化任务仍很艰巨,所以率先救市的往往都是二线城市。”

或有更多二线城市出手救市

目前楼市主体的供需矛盾,主要集中在二三线城市。而未来住房结构的主体,是引入的刚性和改善性需求城市化进程的延续。这个和政策是相符合的。消费的摆锤从2008年的偏投资,摆到了2012、2013年的偏刚需,而目前摆锤回到了中间,也就是改善和刚需并重。

二线城市救市,反映了各省经济发展“火车头”牵引力不够的尴尬。目前很多二线城市都是省会城市,若此类城市楼市比较乏力,那么就会带来整个省域经济的疲弱。

数据也证实了这一点。福州2014年12月份去库存周期为18.5个月,到了2015年1-2月份,去库存速度又有放缓,分别为19.1和19.3个月,反映了去库存压力继续加大。

随着二线城市救市政策的推广,预计省级范围的救市做法会加大。尤其在目前“分城施策”的导向下,此类二线城市的救市往往会成为全省范围其他城市救市的模板和范例。

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