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迷茫地产商:转型退出不易

2015-03-23 点击:

又到了一年一度的年报季,开发商们轮流在香港、上海、深圳等地与投资者见面,公布去年的业绩,同时公布今年的发展目标。从已经发布的年报中,我们发现房企“贫富差距”正在加大。虽然有些企业仍在盈利,但增速已明显放缓。对他们来说,如何寻找新的增长点,变得尤为迫切而重要。而对于那些亏损的房企来说,如何活下去,则事关生死存亡。

“到目前为止,没有听说谁做养老地产是成功的,但都在试,唯恐错过了机会。”包括他在内大部分房企高管的困惑是,未来十年,房地产究竟走向何处?

在此前举行的景瑞地产业绩发布会上,闫浩透露,今年可能会和You+公寓合作,在上海宝山开发一个青年公寓项目,这一消息令在场媒体感到惊讶。景瑞在上海地产圈的口碑,向来以稳健、务实、低调著称,今年却选择和You+公寓这样一个盈利模式敢于创新的公司合作,殊为罕见。

不仅仅是景瑞在尝试新领域。总部同样在上海,发展风格也与景瑞颇为相近的旭辉控股集团在之前的业绩发布会上也透露,今年会在房地产开发主业以外,探索大资管的商业模式,为企业和个人代管商业地产开发项目。在此之前,旭辉并没有大面积管理零售商业地产资产的经验。

看好市场却调低目标

在召开业绩发布会时,碧桂园、富力、旭辉、景瑞等多家房企都表示今年将会发展新的业务领域,只不过在对新业务的投入上,各家都表现得极为谨慎,既不贸然涉水过深,导致企业面临翻船的危险;又不能完全对新领域视而不见,错过转型的绝佳机会。

尽管房地产市场有回升的趋势,但各家房企在谈到今年业绩目标时都极为谨慎,不愿意像往年那样给出极高的增长目标。

以九龙仓集团为例,2015年其在内地的销售目标是220亿元。虽然目标较去年业绩持平,但九龙仓董事局副主席吴天海表示,今年要实现目标不容易。

去年合同销售金额增长近四成的旭辉地产,对2015年定的目标是全年合同销售250亿元,较2014年增长约18%。

景瑞地产今年提出的目标是在去年的基础上增长接近10%,与去年增速持平。

远洋地产董事局主席李明在2014年度业绩发布会上透露,公司2015年销售目标是较2014年的401亿元增长5%。朗诗绿色地产甚至对今年的销售业绩没有明确的目标。

宝龙地产是仅有的几家预计今年销售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目标是130亿元,较去年增长22.1%。

令人诧异的是,这些房企对今年目标的谨慎,并不是因为对未来市场的悲观,相反,不少房企对今年的市场仍然看好。闫浩说,今年全国两会对房地产市场的政策有一个清晰的定调,从中可以看出,中央政府对房地产行业是支持的。

旭辉总裁林峰也持类似的看法,他认为,2015年市场将呈现一个缓慢回升的态势,2015年下半年比上半年要好过,2015年上半年比2014年下半年好过。

尽管如此,开发商今年提出的增长目标却依然谨慎,多数房企的增长目标都没有超过20%。

对此,一位业内人士这样解释:很多开发商觉得,今年的成交量有可能回升,但价格却很难上涨。这意味着销售业绩的增加,得靠卖出更多的房子才能实现。

但对开发商来说,要卖掉更多的房子,并不是件容易的事。不仅是因为房企面临的市场竞争日趋白热化,更是因为土地价格没有丝毫松动,开发商依然需要投入较高成本才能拿到满意的地块。

中小房企处境艰难

“今年很多企业会退出这个行业,不仅是一些小企业,小企业倒不着急,如果只有一个项目完全不用着急。我认为一些中等规模的企业,甚至一些区域型大企业,他们可能也要退出。今天退出还有钱可赚,或者说还能保住胜利果实,如果现在不退,未来也许连胜利果实都保不住。”

某集团执行总裁丁祖昱的看法,基本反映了过去几年整个房地产行业的发展趋势。据他统计,2014年前10强房企所占的市场份额已经达到16.92%,20强达到22.78%,50强达到31.14%,100强达到37.75%。

丁祖昱预计,从2015年开始接下来的3年,这一数字还会继续上升,差不多上升到前10强达到25%左右,20强达到30%左右,50强达到40%左右,100强达到50%左右。

如此看来,未来房地产中小企业的处境将变得愈发艰难。“今天销售额50亿~80亿的企业压力最大,在银行的放贷名单中他们排不上号,开发贷拿不到,发债又发不了。便宜的资金拿不到,导致融资成本迅速提高,好的地拿不到,老本也快吃完了。这时他们要面临抉择,是继续咬住牙拼,还是退出这个行业。即使维持现状也很难。”丁祖昱说。

这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据。而对销售规模大的公司而言,局面同样不容乐观,很多房企虽然去年取得了不错的销售业绩,但回款却很糟糕,因为银行按揭贷款审批缓慢,加上限购等因素,房企在回款上遇到了不小的挑战。

另一方面,企业的成本却在不断上升。除了土地成本,融资成本、人工成本也在不断上涨。目前,一些技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经达到 6000~8000元。“今年的竞争仍然非常激烈,房企和竞争对手之间是你死我活的关系。”丁祖昱说,很多大公司的住宅业务中有非常高比例的项目是不赚钱的,真正赚钱的已经不多,这导致今年开发商格外注重成本,很多房企不再像过去那样“养闲人”,因此不少房企传出了裁员的风声。

转型或退出都不容易

一方面是竞争日趋激烈,另一方面是成本水涨船高,转型还是彻底退出房地产行业,成了很多房企面临的艰难选择。

然而,退出或转型并不容易。A股上市公司华丽家族早在2010年就在另寻主业,并先后投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多业务,但截至目前,这些业务还没有获得像房地产主业一样的收益。去年公司定向增发,也是以房地产项目开发投资的名义才成功募集了一部分资金。

即使在房地产行业内转型的企业,成功者也不多。比如,此前盛高置地曾提出“2+X”的发展战略,在住宅产品线之外,还开发城市综合体和旅游地产。但这一转型也没有获得成功,最后因为资金恶化被绿地集团收购,成为后者的附属公司。以物业销售为主的SOHO中国,在转型租赁持有之后,同样经历着规模增长放慢、业绩下降的阵痛。

丁祖昱说,房地产行业再困难,压力再大都是相对的,是相对3年前、5年前的房地产行业,但和其他行业相比,房地产行业还是不错的。这些因素使房企无法下决心彻底转型。

而一些转型成功的企业,则让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会,最典型的例子非绿地莫属。从2007年开始,绿地坚持走超高层战略,随后海外投资房地产,去年又进军地铁业务,发展大消费、金融等新业务。产业协同的力量,让绿地获得了其他房企无法比拟的竞争优势。

在这一背景下,在小范围内试错,成为很多开发商的共同选择。闫浩说,对大多数开发商来说,那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重,即使失败影响也不大。

而这些创新尝试成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力。目前,闫浩正打算前往德国考察工业4.0发展情况,计划把考察结果引用到国内的房地产业务。

“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成,但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”闫浩说。

旭辉今年也打算实施100%精装房计划,全面发展房地产产品的成品化。而在去年,中南建设就已经在低调开展建筑机器人的研发和产品化。

困境中的房地产被倒逼出新活力,也许这才是行业第二次爆发的关键。未来富豪榜上的那些面孔,也将因为房地产行业的新一轮洗牌而发生变化,部分企业家成为榜单的新常客,部分则注定退出公众视线。

房企马太效应:业绩“贫富分化”加剧

日前,恒大地产发布2014年业绩预告,预计全年净利润同比增长25%~35%,按照公司去年实现126.1亿元净利润计算,这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。

在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下,房企业绩分化加剧,“贫富分化”进一步加大。其中,大型房企尽管利润增速出现放缓迹象,但市场占有率不断提高;小型房企利润下滑明显,且成为亏损的重灾区,这显示出在市场调整周期,强者恒强的马太效应。

多位房企高管表示,随着房地产行业集中度不断提升,未来3年内TOP50房企有望占据40%的市场份额,大量中小型房企将在市场上消失,只有部分具备独特产品路线,或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。

上市房企利润率普降

在千亿房企阵营里,已经发布年报的三家企业,尽管各家净利润均突破百亿元,但盈利增幅无一不现下滑势头。

其中,保利地产实现净利润122亿元,13.52%的同比增幅创下上市以来的新低;碧桂园净利润为102.3亿元,但毛利率从2012年的31.2% 下降至2014年的24.1%;恒大地产尽管盈利增速高于前两者,但公告显示,公司部分盈利受益于去年投资股市所获得的已变现收益和未变现收益。

相对于这些龙头企业,中小型房企的日子就更不好过。截至目前,在沪深两市144家房地产企业中,已有73家发布了年报或者业绩预告,其中有14家房企业绩首次报亏,另外有21家房企业绩预减。

平安证券房地产分析师王琳表示,2014年上市房企利润率呈现普跌势头,一方面是由于去年以来,房价下行而地价未降,去年下半年起部分房企迫于市场压力掀起现房降价促销潮;另一方面,央行降息后融资成本未见显著下降,海外融资成本却在提高,大大挤压了房企的利润空间。

“以往,做十个项目十个都赚钱,如今也许只有五个赚钱、三个保本、两个亏本”,新城控股高级副总裁欧阳捷说,大公司碰到供求逆转的城市、项目还可以斩仓割肉,调换筹码,中小型房企由于布局集中,一旦区域市场发生变化,受到的冲击显然更大。

兰德咨询总裁宋延庆警告,鉴于房地产销售与结算有一定时间差,2014年年报更多是反映2013年前后的业绩状况,考虑到2014年有逾八成房企销售增幅下滑,加上以价换量导致利润下降,预计今年业绩将更加惨淡。

两类小房企有突围机会

欧阳捷表示,无论是大房企还是中小型房企都在为去库存而抢客户,至少在未来3年内,房地产市场仍会处于去库存的状态,行业毛利率难有显著回升。未来随着中小型房企大量退出市场,大房企逐步掌控市场,行业集中度将达到一个相对高点时,企业毛利率才有望见底回升。

在欧阳捷看来,尽管超大型房企市场格局已定,但由于目前我国城镇化率仅50%多,考虑到我国有几千个城市,国内房地产市场很难出现垄断,这意味着TOP50房企仍然有很大的发展空间。

广州一家上市房企副总经理表示,如果把TOP50房企进一步分类,TOP20为全国化布局房企,后30家为区域型房企。对后者而言,由于在大多数城市区域板块布局并不均衡,有不少供求关系不错的板块大房企还没布局,或者布局的深度不够,区域型房企进入这样的市场深耕,只要把产品口碑做好,深度挖掘客户需求,照样可以获得不错的发展机会。

在他看来,真正危险的是那些目前销售额仍不足100亿元的小型企业,由于银行贷款向百强房企加速倾斜,土地成本的不断提高加大了他们的拿地难度,这类企业生存空间越来越小。“对于小房企而言,未来只有两类企业还拥有生存空间”,欧阳捷说,一类是产品具备差异性,比如朗诗的绿色地产,由于大房企往往走的是大众化路线,这种“小而美”的企业往往能在特定的细分市场获得机会;另一类则是一些县级城市的地方性房企,由于主流房企要开拓这种市场面临很高的管理成本,他们大多不愿意进入这种城市,这也给了这些地方性房企生存空间。

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