目前，中国一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中，重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率更是高达15%—20%。

从一二线城市来看，购物中心总量早已饱和，其开发速度远远超过实际购买水平。以北京为例，北京五环以内许多购物商场的人气正逐渐变得稀少，市场萧条，租户无法承担昂贵租金，纷纷撤柜，导致一些商场倒闭，不得不改为写字楼。前不久，北京首都时代广场、百骏明光百货、大钟寺中坤广场、望京华堂商场等多家购物中心纷纷将商场改造成写字楼，以供出售或出租，这些老牌购物中心租金一路下滑，从鼎盛走向衰退，这一方面显露了我国购物中心建设“一哄而上”的隐忧，同时也表明商业地产可持续竞争力的减弱，特别是在电商的冲击下，传统商业模式的市场渠道优势不再，转型是必然趋势。

多数商业企业都力求在不利发展局面下稳中求进，还主动和国内品牌商接触，加强互动，并以更加专业的眼光来挑选适合自身定位的商品和品牌，这是个很大的转变。

在对存量商业地产结构进行调整和商业网点合理布局的同时，还应对增量商业地产的总量和开发时段进行控制，要有计划、有秩序地推进。此外，商业零售企业在经营模式上和空间布局上也要进行转型和调整，不要停留在一二线城市扎堆，而要去一些中等城市甚至一些县城以及小城镇开疆拓土，这是未来发展的方向。

商业地产过度开发，而且各自为战，这是难以为继的。开发商或业主只有调整经营结构和方式，比如，原来一些卖百货的，如果生意不好，可以开辟出一些地方做餐饮，搞休闲娱乐场所，增加一些特色经营项目，以吸引顾客，拉动人气。现在有不少商业地产搞餐饮，也有做得比较成功的。

一线城市商业资源相对集中，也局部饱和。现在很多百货店都向三四线城市拓展，去一些中等城市甚至县城、小城镇开疆拓土，这是个发展方向。

中国县级城市太多了，好几千个，这个市场空间特别大。还有农民的购买力也在慢慢地提升，他们也开始追求有品位的生活了。特别是现在民工回流，在家乡自主创业，他们也需要消费。

只要能去深耕细作，下面的三四线城市，甚至小城镇，都能够做起来，而且潜力是无限的。

有些三四线城市的百货商场甚至比一线城市还做得好，比如，烟台的振华百货，年营业额220亿元;唐山是一个重工业城市，唐山百货大楼一年的销售额也达到近100亿元。

商业地产正面临一个转型升级的问题。他建议商业地产根据不同的地段、不同的目标进行不同的功能定位，有些可能是很高档的，有些可能是中档的，有些是低档的，有些是批发的，有些是物流配送，其定位要根据需求导向，以市场为核心。

很多商业地产浪费和政府导向有很大关系，这主要是传统模式下的。魏际刚认为，将来这种模式要面临转型，电子商务的出现，一些需求是下降的，但是可以创造新的需求，形成新的竞争优势。包括这个店要对市场有更强的灵敏性，更强的弹性。

商业地产目前在三四线城市发展势头还是比较猛的，而一二线城市局部地区已经饱和，有些拿地比较早的企业和一些城乡结合部还有一定潜力。

商业地产未来三五年还是有一定市场的，但是局部地区会出现饱和，同时不可避免地出现冷落、闲置和浪费，特别是城镇化推进过程中的一些重复建设。