去年以来，国家陆续推出多项养老产业政策及指导意见。中央财政更在近期下拨24亿元服务业发展专项资金，支持吉林、山东等省份的市场化养老服务产业试点工作。

政策加码也一定程度催热产业投资，开发商、险企、养老专业机构等纷纷投身项目建设大军，养老地产、老年照料护理产业以及消费信托产品、房地产信托投资基金(REITs)等金融化产品探索也持续升温。

但多位业内人士指出，与投资热潮相反的是国内养老消费能力目前尚未形成气候，未来五年或有部分盲目进场的公司濒临倒闭;而对于产业链公司来说，完成养老产业资本运作的结构设计是现阶段最需要重视的问题。

国际养老产业峰会近日在上海召开，会上提出我国60岁以上老年人至2020年将超过2.6亿的规模，占全国总人口的18%以上。而在去年9月，国务院已连续下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《关于促进健康服务业发展的若干意见》;明确提出到2020年要全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

养老产业目前已有哪些产品形态?在政策的持续加码刺激下，大批企业先行抢跑。其中，养老地产是目前较成规模的产品形态，主力军则为地产开发商和险企。万科、绿城便在上述会议中分别展示了邻里式、学院式为风格的养老地产项目。浙江万科南都房地产公司总经理刘肖介绍，仅杭州万科的养老业务就包括综合养老社区、小型养老公寓、社区养老服务中心、专业护理机构和养老培训机构等。此外，险企涉水养老产业则如泰康人寿，推出有保险产品与养老社区相结合的综合养老计划，跨界涉足医养社区模式。

金融化方向的产品探索，正成为养老产业近年来的另一趋势。中信信托此前便针对机构投资者，推出有首期规模在10亿元至50亿元的健康产业基金产品。而在中信信托年内欲推进落地的消费信托产品架构中，养生养老和医疗健康也都在目标覆盖领域之中。根据规划，消费信托产品中除享有保证金部分的资本增值收益外，还将享有保证金外余下资金的消费权益增值收益。

“养老产业若要发展成熟，必须将产品定位从服务产品向金融产品转变;若还依靠融资成本来决定自身商业模式，未来会死得很惨。”联合国工业发展组织中国投资促进办事处首席代表罗响强调，中国养老产业需要将投资、管理、运营三权分离。

罗响同时表示，在中国做养老产业必须要先完成资本运作的架构设计，再去考虑后面的融资、管理等问题。比如，在还没有产生收益的阶段，应意识到只有通过频繁股权交易才能产生价值;而在落地经营三年及更长时间后则应大力推进资产证券化，贴合资产轻量化、证券化的产业发展趋势，比如以养老地产租赁合同、会员制收费模式等资产为基础做成信托产品、发行企业债券等。

然而在会议期间，有行业公司人士透露称业内其实已有探索养老地产REITs之意，仍需等待合适时机落地，但时间不会太久。

但也有业内人士则对资产证券化的时机表示了异议。美国资本市场针对养老服务已有三大板块上市公司，健康照护设施服务REITs市值已有约810亿美元规模，“若在国内发展养老地产REITs，此时更大的问题还来自于目前概念化的项目太多，实际落地执行的太少;产业链很长但又存在太多空白”。

市场需求仍冷

然而与社会资本日渐高涨的热情相反的是，养老产业市场需求并未如期爆发。

以养老地产为例，杭州万科养老项目目前入住率很高，但从客户需求及结构分布来看，目前仍处于养老产业的“青铜时代”，即购买需求多是子女为父母购房，并体现为追求资产奢华，但服务需求节约的特点，“70%高净值人群目前正处于40~60岁，伴随这群人逐步老龄化，养老产业的黄金时代将有望在2035年左右到来”。

郭玉群表示由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内或有一批养老产业公司濒临倒闭。加大创新模式探索，被其认为是有效的避险途径， “寻找产业内的刚需，在这条很长的产业链中发挥自身专精化优势，或在产业链横切面上做特色的资产组合，都是可以尝试的创新思路”。