放眼全国，万达广场外街沦为“鬼街”的情形不胜枚举，更具讽刺性的是，万达广场登陆时商铺销售火爆，开业后的外街街铺却成为普为诟病的产品，甚至被业内称作“做一条死一条的商业街”。

万达大量已经出售的室外商铺空置、客流稀疏、万达百货亏损严重，因此，投资外街商铺需长一个心眼。

万达金街“不产金”

何为万达外街?万达美其名曰：“第三代产品的综合体模式”———盒子+街区+高层的组合形式，也就是说以里边的盒子为中心，外面都是外街。万达自持中间盒子的部位，盒子以外的就是外街，也就是室外步行街，就是“金街”。

金街商铺目前分有三种等级：位于金街两侧的、紧邻大商业体的为“一类”商铺;与“一环”铺隔金街相对、面向大商业体的为“二类”商铺;沿外分布就是“三类”商铺。

据了解，万达金街铺位开盘时屡创短时间内售罄的神话，售出后却鲜有顾客问津，成为全国万达金街的普遍现象，由此可见，万达金街商铺的销售情形和后续经营的状况是不成正比的。以广州白云万达广场为例，四年期间，商铺空置率居高不下，室外的街铺冷冷清清，入驻的商户流失率在30%以上，甚至连C区门面前的行人通道也因为客流稀疏变成了停车场，金街商铺租金也是一降再降。

无独有偶，位于长三角沪宁发展轴上的上海江桥万达广场，开业之初被预测将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，从而引领并拉升西上海繁华崛起。但事与愿违，部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能持久。目前，许多街铺处于闲置状态。

广场商铺“同质化”

为何中国商业地产第一品牌万达广场会陷入这样的困局呢?由于万达金街缺乏统一的规划，大多数万达自持部分的业态与金街商铺业态同质化，从而形成直接的竞争。与此同时，万达自持商业体完整的业态几乎占据了所有的盈利点，却又利用知名度提高金街店铺的销售价格，而购买街铺的业主为盈利以高租金招商，此消彼长之下，进驻的个体商户自然没有办法达到预期的收益。

在业内看来，万达集团在总体商业规划的时候，没有把金街的规划业态与其他商业业态进行差异化，而是顶着“光环”吸引商家来投资，放任着后续的经营不管，这是极其不负责任的表现，必然会对万达的可持续发展产生重要的影响。

“万达对金街的规划应该在圈地时结合周边的消费市场作出更科学的布局。”市贸易系统有关人士表示，万达大多选址城市副中心地段，万达金街与自持商业体组合后的商业体量非常巨大，周边人口消费能力是否能够承载，是二三线城市较容易出现的问题。但遗憾的是，万达往往把整体业态的重心都放到了自持商业上，对于售出在外的金街没有做合理的安排，“于是就出现了江北万达金街那一幕”，该人士猜测，外街的存在对万达而言，只是一个附属品，或是一个资金回笼的工具。

某知名媒体报道称，从商铺的销量来看，金街也许是成功的，吸金能力毋庸置疑，然而这些空置的商铺对于资源的浪费却无法弥补。金街的后期运营困境已经给万达品牌带来极大的负面影响，其售价之高已经过度透支未来升值空间，这些都将成为隐患。

“外铺”投资需谨慎

据悉，万达在一年时间里，以26亿美元收购全球第二大院线AMC，30亿美元投资俄罗斯旅游业，3.2亿英镑(约合30.7亿元人民币)并购英国圣汐游艇公司，7亿英镑(近67.1亿元人民币)在伦敦核心地段建设超五星级万达酒店，在美、俄、英三国留下扩张足迹，投资额近72亿美元(约441亿元人民币)。

在加速国际市场投资的同时，“招牌产品”万达广场仍在高速复制，但迅猛投资扩张的背后，资金是悬在其头顶的一把利剑。万达如此高频率的大手笔投资，不免让人质疑：万达是否用头上的“金字招牌”走马圈地来回笼资金?金街商铺出售正是其圈钱手段之一?极具戏剧性的是，与金街商铺售出后门庭冷清的情形截然相反：商铺开盘时抢购热潮屡见不鲜，且势头正猛。

万达作为国内的商业地产龙头，其商铺市场认可度极高，且依托万达广场中心再造品牌能力、8大主力店护航、万达超70%自持商业、订单式商业地产、满场开业模式等，吊起投资者强烈的购买欲就可理解了。也正是在这种“一个愿打一个愿挨”的畸形默契中，万达尝足了甜头。

其实，这种甜头却是以投资者盲目置业为依托的，结局可想而知：万达犹如雪球般越滚越大，商铺业主们却不得标出微薄的租金来减少损失。广州白云万达商铺就是一个鲜明的例子：金街商铺租金连跌三年，按目前行情价出租，业主需83年才可回成。高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，“也就是造成金街做一条死一条的原因”。