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商业规划不能只凭感受 应由市场说了算

2014-07-02 点击:

商业规划在哪里建,建多大的规模,不是市长说了算,是市场说了算。”

从城市说起,城市的起源是先有市后有城,市就是商品交换的地方,这种文化延续到今天。像农村有集市,那么在远古时期,为了保护市的有效发展,防止外来侵犯,所以围了城,这是城市的概念。

因此,讨论城市的商业规划是非常重要的,城市的商业规划应该依据什么来做?显然是依据市来做,依据交易来做。城市的商业规划应该是非常科学的一件事情,绝不是只凭感受,感觉很热闹、人流很多就可以的。不是这样的。城市商业规划,除了人流有关系,还有道路和交通的问题。

商业地产市场出现一个非常尴尬的局面,就是有很多开发商建商场,也有很多商家开店找不到地方,原因就是开发商的选址定位错了,这与一个城市的商业规划密不可分。

比如:西安这几年城市商业中心发展不是那么迅速,没有建立很多大型商业中心,为什么非要建立一条街全是商业?在钟楼建500万平方米的商业面积,显然不合适,500万平方米需要的交易量是多大?要有投资回报,没有投资回报的投资是无效的。

按5年前的土地价格,一平方米营业额一年不低于1.2万,十万平方米商业一年营业额应该达到12亿,如果低于这个交易额,投资收益就有问题,就是亏损的。想一想,如果在一个城市中心,建立一个500万平方米的商业,那是多少交易额?而10万平方米的商业,每天的人流大概4-5万人,如果500万平方米呢?道路交通允许不允许这样去做?这是城市商业布局、规划布局上存在的问题。

举一个例子,去年一个城市的领导把规划给我们看,城市占地1.3万平方公里,人口108万人,人们手中的钱只有150、160亿,但是建了500万平方米的商业,也就是说,这些老百姓的钱全部用于当地的消费,也不够支撑500万平方米的商业。

城市商业规划要根据交易的大小来做,而不是说想做多大的就做多大。城市商业规划和城市交易量、居住密度、交通量相关,最基本的要素是有能力消费;第二是有信心消费,有能力消费就是口袋中有钱,有信心消费就是社保,大家不会为养老去存钱;第三是有场所消费,场所是非常重要的。

选址与定位的关键在“址”,一旦选定了,就存在定位的问题。商业的周边,第一客户群是3公里半径范围内,第二是5公里半径范围内,第三是5公里以外。

一旦把地址选定以后,3公里半径范围内人均可支配收入决定了它的定位,而不是想建什么就建什么。商业地产分了很多类别,商业经营方面有社区商业、街区商业、集中商业和城市购物中心的概念。

城市购物中心的选址是非常严格的,要求周边三公里半径范围内的人口密度有一定的限制,不仅仅是人数的问题,更重要是人均可支配收入能够达标,如果这两点都达标了,还要看道路交通是否能解决人流的问题。商业规划在哪里建,建多大的规模,不是市长说了算,是市场说了算。

今天城市商业的发展面临一个尴尬的境地,就是建了很多商业,招不到商,原因就是选址和定位都出问题,或者说城市规划、城市的商业规划出了问题。开发商在这么一种错误的规划形势下如何做?寻找商业地产的开发机会是非常重要的,我们往往是被动地找。

商业地产是招商先行、量体裁衣,像搞住宅地产一样,我们也有客户群、建筑规划、建筑密度等。我们的客户是商家,每个商家对商场的要求是不一样的。西安的发展是不是到了饱和期?应该说是二三线城市的商业地产已经泡沫了,实际上一线城市仍然有泡沫,原因是布局不合理。

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