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中国超高层建筑清一色是写字楼加酒店

2014-06-26 点击:

全球一半的超高层建筑在中国。世界上最高的10个楼,一半在中国。

截至2014年5月底,已落成超高层建筑中,中国最多,有25栋,比排名第二的美国多出11栋。在建(已施工)的超高层建筑中,中国有78栋,世界上其他所有国家之和仅47栋。

中国天际线最高的城市为香港、上海、广州、深圳、南京。中国的超高层大致在300至450米,中东的超高层都是高出了800至1000米。

各国对超高层建筑的定义不尽相同。中国国标标明建筑物超过100米就可算是高层建筑。可是,中国香港以及英国、澳大利亚等都是停留在25-30米之间,因为地方法律法规还没有跟上高楼的发展速度,比如香港的消防条例还是沿用100年前的标准。

根据目前公信力最高的世界高层都市建筑学会(CTBUH)的定义,垂直高度超过或等于300米的建筑就是超高层建筑。因为从垂直运输策略考虑,95%的超300米建筑都会有转换层(就是你要上到顶楼,肯定中间至少要换乘一部电梯)。比如广州利通广场,高303米,在47层就有一个转换层。

300米以上的超高层,上海总共有5幢,其中在浦西有2幢,分别是还在建设中的白玉兰广场以及落成的上海世茂国际广场;在浦东的3幢都位于赫赫有名的陆家嘴,即环球金融中心、金茂大厦和上海中心。

有意思的是,中国的超高层建筑清一色的是写字楼加酒店,鲜少有住宅。反观中东的超高层,大多是豪宅。一位国企开发商称,“我们也想盖个超高大平层复式精装公寓,可政府没批这样的地。”

同样的,中国的超高层建筑涉及大宗交易买卖的也不多,因为大部分的超高层都在国企开发商手里,出于形象和品牌考虑,他们更愿意持有。

超高层租金取决于运营

物以稀为贵。超高层写字楼的租金也是高高在上的吗?

市场调研的数据显示,超高层办公楼的租金回报高于周边项目。目前,香港国际金融中心(IFC)的租金达到59元/平方米/天,相比核心商圈的香港中环,租金高出55%;上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金,则高出17%。睿意德对超高层的定义是250米以上的建筑。

不过,商业最重要的不是盖房子而是运营,租金高低完全取决于团队的运营能力。

二三线城市超高层散售越来越多。研究中心统计显示,西安市超过97%以上的项目为销售型产品,其中自用客户与投资客占比为6:4,部分超高层项目达到7:3的比例。

一线城市甲级写字楼较多,超高层可能只占整个城市甲级写字楼体量的5%-15%。反观一些二线城市,一栋超高层建筑的体量就可能是整个甲级写字楼市场的30%-50%,体量决定话语权。

中国的超高层,不是有钱就能租,金融总部才是超高层的偏爱。数据显示,在针对纽约、上海、香港等城市的超高层办公楼租户背景分析中,金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积,为主力租户。

作为陆家嘴乃至全国最高的楼,上海中心自然要把金融玩到极致。

上海中心表示,目前意向租户很多,主要分布在金融、保险(放心保)、高端制造业、现代服务业等行业,“这和我们的定位非常吻合。不过租赁许可证还在申请,所以还没有正式签约。”

一位写字楼市场人士分析称,“比起租金,上海中心更关注的是企业本身,如果是国际知名金融总部愿意搬过来,租金议价空间好谈。”

仲量联行表示,上海中心的主要招租目标也是金融、保险、信托私募、专业服务相关的企业以及行业领先企业的总部,同时非常重要的一点,是实现跨国企业和中国企业均衡这一目标。

上海中心的放租也是分期进行,循序渐进。上海中心有22万平方米的办公楼,但这次对外先放出来16万平方米。

写字楼的业主通常都会预留一小部分面积用于调整,最后预留的面积也通常租金最高。以上海国金中心二期为例,最近成交的一单金融租户的租金高达18元/平方米/天。

陆家嘴代表了上海写字楼的最高租金水平,且几乎每个楼都是满租。

一季度数据显示,陆家嘴甲级写字楼租金为9.71元/平方米/天,环比上升0.1%,空置率0.6%。相比之下,南京西路甲级写字楼租金9.58元/平方米/天,环比下降2.7%,空置率13.9%。

数据显示,一季度,诸如花旗银行大厦、时代金融中心、环球金融中心、汇丰银行、星展银行、太平金融大厦都是100%租满,汇亚大厦、国金中心二期的出租率分别为99%和98%。

陆家嘴惟一空置率高的写字楼是国际航运金融中心,原因是有部分楼被卖出去了。2013年,上海隆宇企业发展有限公司以17.4亿元收购国际航运金融中心6号楼。

陆家嘴的供不应求得到了业内共识,从去年开始,上海中心就被寄予厚望。

目前上海写字楼整体市场的空置率在7%左右,而其中上海中心项目所处的小陆家嘴区域空置率仅为1.2%,为1996年以来的最低水平。在过去的12个月期间,小陆家嘴的写字楼市场处于明显的供不应求状况。2014-2015年期间,上海整体写字楼供应水平预计将超过200万平方米,但其中的绝大部分位于浦西。

上海中心可以说是陆家嘴区域最后一个办公楼项目,它的竣工将为陆家嘴金融区20年建设发展的成功拼上最后的一块拼图。目前陆家嘴的办公楼租赁市场供应十分紧张,2014年第一季度末该市场平均空置率仅为2.0%,超甲级办公楼空置率已低于1%。而在过去的三年里,上海办公楼市场的年净吸纳量达到80万-120万平方米。

有写字楼租赁人士表示,小陆家嘴超甲级写字楼项目现在的租金水平至15元/平方米/天左右。

不过,上海中心的邻居金茂大厦租金并不高。金茂中国投资控股有限公司(06139.HK)招股说明书显示,金茂大厦零售租金约296至740元/平方米/月,办公楼租金约241至271元/平方米/月。金茂大厦(含酒店)市场估值近101亿元。

上海中心是美国LEED金级预认证的超高层建筑,这是国内第一个。

上海中心的设计很巧妙,比如每15层就有一个避难层。主塔楼共分9个区,1区(1至7层)为商业及会议中心,2至6区(8至81层)为智能化甲级办公楼,7至8区(84至115层)为超五星级酒店,9区(118至121层)为观光层。其中7、21、36、51、67、83、100、117为设备兼避难层,地下三至五层为地下停车库。

更值得一提的是,上海中心有5个空中大堂,其实就是转换层,都会做零售。“空中大堂商业”是中国超高层建筑中的一个设计创新,把过去总是集中的商业打散,这样白领不用从100层下到1层吃饭了,而是下到离得最近的空中大堂即可。

但这样的设计需要强大的物业管理团队支持,比如货物的运输、对人流的控制、安保等细节待斟酌。

超高层的投入成本高,怎么省钱是一个大课题。

研究发现,迄今为止超高层写字楼的开发成本和后期维护成本的比值大概在1比3,比如上海金茂大厦一天的维护成本就要100万元。

成本最贵的就是能耗,占到30%,而100元的能耗费大概有30元会用在空调,其次则为电梯及照明用途上。第二贵的就是人,不过大家都是超甲级,超高层和其他超甲级的物业管理人员开出的工资也差不多的。

物业管理费占租金的成本是多少?现在超高层建筑的物业管理费在25至50元/平方米/月,租金是250元至300元/平方米/月。

超高层的建筑成本在2万元/平方米,省钱只能在能耗上下功夫了,这也是为什么现在的超高层争先恐后搞LEED绿色认证。

超高层绿色建筑的比例会越来越高。目前中国大概只有20%的超高层建筑有拿到LEED绿色认证,LEED是最近5年才开始在中国普及,以后LEED认证的楼会越来越多,比如上海中心就拿到了绿色三星及LEED金级别的预认证。

太保收购上海世纪商贸广场以后,就花钱下功夫在绿色上面,租金前后对比涨了5%,出租率从80%升至98%。相比同类办公楼,世纪商贸广场整体能耗减少25%,用水量减少48%,温室气体排放减少6690吨。

但下足100%功夫搞绿色同样水土不服,比如零能耗大楼在中国就是个赔钱买卖。以光伏太阳能发电举例,一天的发电量写字楼本身用不完的话,只能返还给国家电网,不能直接供给周围建筑,这样算下来每度电要亏6毛钱,开发商不愿这样做。所以某超高层只设计30%采用光伏发电,自用还不够但能确保发电量不浪费。

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