据各类媒体的公开报道，2014年至2017年，哈埠市场将有20余个大型商贸综合体陆续竣工投入使用，其中以综合购物中心为主的商业配套面积达到了惊人的295万平方米，而这还仅是不完全的统计数据。

2013年销售总额超30亿元的哈尔滨远大购物中心的营业面积也不到5万平方米，简单换算后，用“井喷”一词都不足以形容未来3年的哈埠商业地产市场。

招商成败决定项目兴衰，按照一般商业地产项目的操作时间表，提前2至3年启动项目招商，当下正是“招商大战”进入白热化的阶段，那些各大行业、品类“领头羊”级别的商业“大牌”自然成了所有项目的“座上宾”——餐饮连锁知名品牌、家电卖场的行业翘楚、服装名品的后起之秀等等。

应接不暇的邀请背后，进驻或不进驻是个问题，进驻谁不进驻谁更是个问题，其背后的复杂考量不仅仅局限于市场调研、大数据决策等客观表象，被争抢、撕扯的“大牌”们的最终选择展示了各自的商业智慧。

232万平方米的银泰城，商业配套面积60万平方米;总建筑面积40万平方米的华鸿国际中心，商业配套面积10万平方米……从20余个商贸综合体的分布来看，南岗区最多，占6个，其中5个位于哈西板块内。而群力板块也数量不菲，拥有5个项目。

哈西、群力同属近年来哈尔滨着力发展的城市新区，加之地理位置相连，区域资源可以共享，再将哈西客站日益增多的客流和已投入运营的哈西万达广场利好因素加入权衡，城市中心已渐渐倾向这两个板块。有足够理由相信，未来这里很可能会成为继秋林商圈和中央大街商圈外的新焦点商业地带，甚至会后来者居上成为哈埠首屈一指的“核心商圈”。

“核心商圈”目前还停留在“看上去很美”的阶段，没有数量庞大、品质俱佳的商业“大牌”支撑，只是一张建筑蓝图。

“我们的近邻沈阳，常住人口接近千万，但购物中心面积却高达800万平米，很多项目因招商艰难而频临倒闭。”哈尔滨国美黑天鹅电器总经理王波认为，招商成败决定项目的兴衰，一线大牌缺席，区域商业氛围惨淡，就不会有实质的“繁华”。

“年度计划、季度推进、每月报表、一周汇总，上面天天要进展，招商压力太大!”一位从事项目招商工作十余年的资深人士向记者抱怨，“你完不成任务，招不来大牌，别人随时顶替你。这个行业流动性极大，尽管跳槽一次就能上涨20%薪资，职位至少上调一级，但你得弄来几个像样的品牌，否则不到1个月就可能失业。”

“我在人家总部前台喝了半个月的咖啡，就是见不到老总，这个化妆品品牌又是商场招商的指向性品牌，拿不下来就得辞职。”刚刚换了工作的刘先生，半个月前还是某大型商贸综合体招商部的招商经理。

“目前，市场上有超过一半的商业项目招商情况不乐观，可谓举步维艰。”哈市某著名地产咨询机构负责人张先生向记者证实。

八仙过海，各显其能，惨烈的招商大战必然带来“丰厚”的招商政策，这对相对稀缺的一线大牌来说“感觉倍爽”。

“2013年下半年至今，鄂尔多斯已陆续收到10余家综合体项目的入驻邀请，至于优惠政策吗，一家比一家‘有诚意’。”鄂尔多斯黑龙江市场拓展部经理刘海容说，“作为羊绒类服装的品类佼佼者，这些项目都开出了令人心动的优惠价码。楼层位置随意挑选，店面装修费用全包，如果首次铺货资金周转有问题，还可以提供资金支持。更有的还承诺‘销售保底’，我们的店内年度销售指标完不成，对方还补足差额。”

看到记者略带怀疑的目光，刘海容解释说：“这些购物中心近于‘割肉’的招商政策并不奇怪，竞争激烈，狼多肉少，去了这家别家就没了机会。另外，品类排名靠前的大品牌入驻才能吸引中小品牌加盟，那些优惠成本就收了回来。”

“家电卖场对硬件设施要求相对较高，很多项目在设计、开工阶段就开始洽谈进驻事宜，位置优先、开店时间自选等优惠条件都有承诺。”鄂尔多斯的 “待遇”，在行业翘楚国美电器那里也得到了佐证，“我们还是倾向于老城区成熟商圈和城市新区核心地段的商业项目，另外结算方式、利润指标等方面也有相应要求。”哈尔滨国美黑天鹅电器总经理王波表示。

层出不穷的招商优惠政策并不是这场招商大战的全部，硝烟背后还有诸多“逆袭”令商业“大牌”们备受掣肘，进驻与进驻哪里的判定标准会变得“复杂”与“多元”。

“看看这告知函，我们要想进驻别的商业项目开新店，得向人家提前报备，擅自开店就得被扫地出门。”一家代理某知名商务男装品牌的公司老总王先生说，“我们现在这家店一年能有近千万的营业额，出于扩大经营规模的考虑，在接到一些新商场的邀请后也有前去开店的打算，但考虑到目前这家商场的 ‘规矩’又不得不慎重，毕竟新店需要一段时间的市场培养和成本投入，老店再被撤柜，得不偿失。”

记者从其他业内人士处证实，哈市这家商场的“规矩”确实存在，但大家也表示“理解”，在商言商，相对稀缺的优质品牌资源牢牢把握在自己手里就是对竞争对手的最大打击，尽管手段有些“不讲道理”。对于“大牌”来说，都有自己的“明细账”，撕破脸皮与否全看“划不划算”，毕竟赚钱才是硬道理。

无论是台面上的“规定动作”，还是拿不上台面的“盘外招”，招商大战中的“大牌”们并不会被轻易左右，这是真正“大牌”们的普遍选择。

“未来3年，鄂尔多斯的各类专柜、门店将由目前的16家扩增至30家，但这并不意味者哪家商业项目给的优惠政策多，我们就会在哪里开店。”鄂尔多斯黑龙江市场拓展部经理刘海容说。“项目的地段、周边的商业氛围、项目自身定位以及项目运营商自持比例的高低，都是我们开店衡量的标准。就拿我们已签约入驻的永泰城项目来说，运营商自持比例高达七成，良好的项目控制能力正是我们所看重的。”

“我们在群力远大购物中心的门店即将于今年下半年开业，该项目双方洽谈了两年多时间。我们之所以选择远大，是因为签约入驻该项目的品牌都是省内各品类销量、占有率名列前茅的品牌，而且对方承诺开业时，主力店70%以上同步开张。”哈尔滨国美黑天鹅电器总经理王波强调。

目前，哈市现有的百货卖场无论是服装鞋帽、箱包，还是化妆品、日用品，几乎相同的品牌甚至相同的陈列随处可见。纵观大多数商贸综合体，其业态都由住宅+写字楼+购物中心+餐饮娱乐项目构成，而这些购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店，而主力店也仅是屈指可数的那些品牌，同质化竞争很难有脱颖而出的赢家。

如何吸引“大牌”加入?业内专家给出的答案大致相同，除了拥有地段、交通、齐备的配套等优良硬件条件外，差异化的经营定位是必不可少的利器。社区店、快时尚品牌专营店，都是不错的出路和选择，与其死拼一隅，不如“剑走偏锋”，在电商愈加猛烈的冲击下，分众化的市场定位或是大势所趋。