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商业开发需要建立市场前瞻与风险评估体系

2014-05-15 点击:

近日,国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示,90%的地级市正在规划新城新区,部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍。

环顾国内各地,处于阶段性“空城”、“睡城”甚至“死城”的案例并不少见。前车之鉴使得产业、商业与住宅的合理规划与协调发展受到越来越多的重视;而商业地产在新城区的规划建设中也变得举足轻重。毕竟,“人”才是城市发展的根本,城市建设需要考虑到其工作、生活、消费的方方面面,偏离任何一方,都无法形成有机的整体。

作为商业地产开发商,面对林林总总“看上去很美”的新城区规划,又如何做到独具慧眼、选择真正有潜力的新城区,并在恰当时机抢先进驻,以引导和分享商圈的成长呢?

专业人士认为,选择新城区开发商业地产,不能单凭其规划定位、预期人口增长,或所谓的区位优势、政策利好,就给出值得投资的结论;而是应该建立一整套市场前瞻与风险评估体系,进行深入的市场调查、周密的规划设计与精准的财务测算。除了评估市场风险之外,企业还需结合自身情况,综合考评融资风险、产品风险(规划设计)、模式风险(销售+运营、持有纯运营),乃至政策风险等。

新城区的发展大抵会经历培育期、发展期、成熟期三个过程。以广州为例,珠江新城、白云新城和萝岗新城分别代表了不同发展历程、不同区位与功能定位、拥有不同市场契机的新城区,其商业发展历程与前景也不一而同:

珠江新城拥有较高的定位起点,从1992年开始规划,走过20年,历经发展停滞、规划调整、高速飞跃,目前处于接近成熟阶段,尤其是甲级写字楼方面,租金现已成为全市楚翘;但其商业之间的互动集聚效应还有待提高,商业氛围和租金总体表现目前仍未及体育中心、越秀区核心成熟商圈。

位于旧机场板块的白云新城起步较晚,控制性详细规划直到2007年才初步确立。万达广场和五号停机坪(G5)购物中心率先开业,但受制于区内人口有限,外部交通拥堵频繁,而项目本身距离地铁站也有一定距离,总体商业氛围处于发展期,人气聚集和业绩表现一直重度依赖于餐饮、休闲等体验业态。

定位于“产业宜居新城” 的萝岗新城三大核心片区现状人口大约在25万的规模,规划2020年总人口达到38万。随着区内交通及周边路网的建设提速,地铁六号线延长线预计在 2015年初通车,以及14号线、21号线规划的相继出台,萝岗吸引了越来越多的刚需买家前往置业。目前商圈处于典型的培育期,据不完全统计,三大核心片区在建的购物中心及商业街面积超过40万平方米。

总体而言,大城市由于就业及社会资源丰富,人口不断成长,未来市场潜力可以预见。中心城区可供开发的商业地块日渐稀少,即便新城区尚未成熟,有资金实力的开发商也会对其商业机会趋之若鹜。

有研究数据显示,全国新城新区规划人口总计达到34亿。这意味着现在中国一倍的人口也装得下。国家发展改革委城市和小城镇改革发展研究中心副主任乔润令说,由于规划脱离实际,各个新区为招商引资互相压价,结果往往“两败俱伤”。

对于开发商和投资者来说,需要提醒自己的是,新城区所依托发展的城市、城镇非常重要:城市经济状况与可持续发展力怎样?新城区政府招商引资的力度如何?所在城市属于人口输入还是输出城市?流动人口比例如何?新城区发展处于什么阶段?规划人口增长率与所在城市平均人口增长率对比是否合理?公共配套设施进展如何?新区与老区的距离是否太远、互动是否做到无缝对接?当地居民的流动性是否够强,还是有所局限?以上种种,都需要在可行性研究阶段加以重视。

中国经历了前十年粗放型高成长之后,发展已进入一个更加重质、重稳健的时期;对于新城区的商业开发,尤其需要更加科学、理性的判断。

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