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王戈宏:中国房地产有三个伪命题

2014-05-14 点击:

普乐门连锁白领公寓投资创始合伙人及CEO王戈宏表示,“真正好的模式其实就是发现一个需求,并且去满足它。”这是做企业的一个“永恒的道理”。

]凭着多年的业界经验和专业学养,王戈宏对中国房地产市场有着独到的理解。

在他看来,中国房地产有三个伪命题。

第一个伪命题是城市化。地产界有个说法是,中国的城市化进程让地产未来还有三十年发展期。王戈宏却认为,现在是人们连城市化的涵义都不清楚。他问道:“中国的城市化到底是什么?是建筑形式上的城市化,还是生活水平上的城市化?”

王戈宏以美国为例,来说明城市化是什么。“在美国,城市化是生活水平上的城市化。哪怕是在乡镇,生活水平与城市相差无几。”而在中国,我们可以看到,中国现在房地产非常繁荣,每个城市的周边都在建房子,其实,这仅仅是“建筑形态的城市化”。这种城市化对某个具体的房地产企业而言,是不是真的有关系呢?王戈宏认为,那可不一定。现在这种城市化,同质化非常严重,千城一面的景象比比皆是。所以,他的判断是,“这种城市化到最后,可能就是万科这样的大企业才有机会,小企业可能就没有机会。因为,只要一调控,小地产企业的生存就会遇到问题。所以,中国的城市化是国家的城市化,跟个人、跟企业没有多大的关系。”鄂尔多斯兴建了康巴什新城,被外媒称为“鬼城”,就是一个极端的例子。

第二个伪命题是合理房价。在调控之下,房价降到什么程度才是合理的?王戈宏表示,房价归根结底,还是由供给与需求决定的,而不是调控决定的。他以着名的汽车城美国底特律为例,“底特律遭遇危机之后,汽车城几乎在一夜之间倒闭,那时,底特律出现了几万美金的公寓,但是仍然没有人去买。因为你买了之后,第二天可能继续掉价!”

现在,很多城市把新楼盘的开盘房价视为房价,王戈宏并不认同。他认为,“二手房的房价才是真正的房价。”因为,这表示有人愿意掏实实在在的钱买你的房子。“房价最终会脱离土地价格,脱离房子本身的造价,而和资源性需求紧密联系在一起。”王戈宏以北京新城国际公寓为例说明其中道理。这个项目最早开盘价每平方米只有七八千,后来涨到每平方米一万多两万,而现在,即使出价每平方米六万块,也很难找到房源。这是为什么呢?因为这个项目地段好,配套完善,已经成了海外人士、海归人士等高阶层人群的优选居住地。

由此,王戈宏判断,“资源性需求将最终决定房价,而不是由调控决定。中国的这个时代一定会到来。当人们不需要房子的时候,这房子即使建造的再好,也没人来买;那么,房价就会非常低。”

第三个伪命题是商业地产是中国地产的救命稻草。现在,地产行业几乎所有的央企、国企都涉足商业地产,而在王戈宏看来,“商业地产其实是最可怕的,弄不好就让你全盘皆输。”

“商业地产的关键在于持有。新光天地做得好,那是因为有新光商业在管理,如果不是新光企业,换成其他光,说不定就很快死光了。”王戈宏进而指出,“中国人把商业地产叫地产,其实不是。商业地产策划不是房地产,它首先是资本,其次是商业品牌管理。必须明白的是,房子只是做生意的地方。如果你的资本不够,你的商业品牌没有建立,这个房子一点用都没有。相邻的街铺价值天壤之别的情况在我们身边比比皆是。”现在中国商业地产业态的同质化非常高,其实,隐藏着很大的风险;王戈宏称,“商业地产如果不会做经营管理,没有品牌效应,没有资本渠道,根本就做不起来。”

房地产发展需要资金助力。在美国,商业地产有个成功的案例,就是万豪酒店。王戈宏称,万豪在中国的楼盘都是租的,只做管理,并不持有;但是,万豪在美国是自己持有的,持有的这部分资产,万豪酒店将其变成了万豪的REITs(Real EstateInvestment Trusts,即房地产投资信托基金)。

这种“品牌归品牌,REITs归REITs”的做法,颇得王戈宏的赞许。

“REITs的核心是资产证券化,并不简单是房地产证券化。”王戈宏很清晰地表述道。他推荐一篇题为《REITs绕过了金融危机》的文章。他解读说,由于REITs的特殊性,即持有资产进行经营,其收益三分之二来自于股息,这是资产经营的租金收益,这个股息在美国是免税的;只要相关资产在经营上没有出现大的问题,只要商店在开门,只要公寓在住人,只要医院在开,只要酒店在营业,它的经营收益就是固定的,不管房地产是否贬值。所以,REITs在金融危机期间,仍然依靠金融收益获得比较好的业绩。王戈宏总结说,REITs其实相当于地产和金融之间的稳定器,稳定了房地产市场,让投资人对房地产怀有信心。他表示,尽管中国地产界提REITs有一段时间了,但是推出REITs的时间表仍然具有很大的不确定性。

关于近期中国房地产基金的 “野蛮生长”,王戈宏认为,这种“野蛮生长”是有条件的,如果没有条件,那就是瞎生长。“制约房地产基金发展的,有两个问题。第一个问题是房地产基金必须要有业绩,如果没有业绩,你就做不了房地产基金。”王戈宏称,当前中国房地产基金很多仍在创造业绩的路上,这个需要时间去建立。

“第二个问题就是,中国缺乏很好的合格投资人群体。合格的投资人不是说你家里有一百万,你就是合格投资人。一定是你衣食无忧,车房具备,教育孩子也有足够的钱,所有这些都搞定了,还有多余的钱,不知道干什么好,去做投资、买股票,这种人才是合格投资人。”之所以对“合格投资人”的认定如此严格,是因为这种投资是要承担风险的,投出去的钱很可能打水漂。王戈宏之前在做地产基金的时候,就拒绝过一些把全部身家都搭上的投资者,因为他知道这种投资的风险所在。

“现在,国家规定,把投资门槛设定在一千万以上,这是很重要的。”

“房地产基金很快就到了无法野蛮生长的时候,因为你融不到资,又没有很好的业绩,就没法生存下去。有人争论到底是开发商做基金好,还是金融机构做基金好,我觉得并不重要,重要的是谁能融到资,谁能找到好的项目,谁能帮投资人安全地赚到钱。”王戈宏如是说。现在的王戈宏,专注于白领公寓的项目。在美国的时候,他就发现了这一项目的商机,经过一番投资与收益的分析,更加确定了他的判断。回国之后,他了解到很多白领人士在公司附近区域有很强的住所需求,这也佐证了这一项目的前期市场预判。“在任何时候,都有机会,关键看你怎么做。”显然,王戈宏对自己的项目非常有信心。

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