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房地产功能错位成泡沫主诱因

2014-04-08 点击:

中国的“鬼城”现象已不是一个地区的问题、一个房地产产业的问题,而是一个社会问题,处理不好会引发金融经济危机和社会政治危机,处理这一问题,需要找到造成“鬼城”现象的深层原因,即认清“鬼城”的“鬼”在哪里,只有找到“鬼”,才能精准打“鬼”,化解“鬼城”可能带来的各种风险。

地方政府充当造城操盘手是主要原因。但凡一个地方出现“鬼城”现象的,都少不了地方政府的举力支持和直接操作,因为地方政府直接操作,可以通过卖地获得丰厚的财力。很多地方近几年已经成为土地财政,地方卖地收入的依存度超过50%以上,通过卖地加快城市扩容,取得表面繁荣的政绩。

房地产功能错位,是出现房地产泡沫的主要诱因。房地产原本的定位功能是供人居住,维持人的生存、生活和繁衍。但是,现在购买房地产的人,很大一部分人不是用于实用消费,而是投资消费。即买房为了卖房,获取房价上涨高额回报。房地产的功能错位为财富的储备功能、产业的投资功能。这一错位,引发一错百错,房地产泡沫化一发不可收拾。

此外,金融部门追求利益最大化思维,成为造城运动的助推器。经营房地产必须资金大规模集聚、密集性投放才能实现。任何房地产商、建筑商离开金融部门的规模性资金支持,都是寸步难行的。由于房地产具备的实物财富显现性和高回报的特点,金融部门对投资房地产业,都有利益最大化驱动积极性。有了金融部门的大力支持,房地产业就可以创造“鬼城”日新月异的奇迹。

商业炒作,加快了造城运动步伐。我们看到,在各地进行营造“鬼城”运动中,广告商、经销商、房地产商等,均联手合作,进行声势浩大的商业炒作,他们提出一些时尚的、煽情的、诱人的商业地产策划概念进行宣传。当一些人被忽悠接受这些脱离实际的概念时,羊群现象就出现了,抢购房热潮助推了房价的无序竞争和上涨。

当前处理“鬼城”问题,已经刻不容缓,如何解决这一难题,一定要拿出切实可行的办法来。

首先依靠市场决定作用,调控房地产经营主体。政府和国营大型企业应该尽快抽身退出房地产市场,将房地产市场全面放开,取消限购政策,利用税收杠杆作用,对于多买房、买好房、多处买房的消费者加征不动产税,压缩投资购房回报空间。用低税、免税、放贷等措施鼓励进城新市民购买自住实用房。从而让房地产功能复位,促进房产价格回归到合理空间。

其次,采用釜底抽薪的办法,加强对“银根”和“地根”的宏观调控力度,防止房地产恶性发展。金融部门要对房地产的投资规模、结构、利率、地区、时间进行区别化调控,房地产就失去了低成本资金链支持的渠道。

国家把“银根”控制好了,加强“地根”控制是最有效的办法。对于“地根”的控制,一定要实施重典。在坚持土地法的基础上,城镇化要科学规划,由规划管地,用法律治理非法用地、灰色用地。这样坚持下去,就会控制各种“鬼城”无序扩张的局面。

再次,大力发展地方特色产业,用产业带动进城农民就业,依靠新增市民需求消化房地产。凡叫“鬼城”的地方,就是无人或很少人居住。俗话说金鸾殿无人住也要出鬼。解决“鬼城”人气的问题主要靠产业带动,今后房地产逐步走向健康之路,外地人到一个地方买房置产的规模不会很大,大量的房产还是需要立足本地的居民消化。

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